Риски при продаже квартиры по доверенности

Содержание

Продажа квартиры по доверенности

Риски при продаже квартиры по доверенности

Различные жизненные ситуации могут лишить возможности личного участия в продаже собственной квартиры. Тяжелая болезнь, командировка, проживание в другой стране (в другом регионе страны) и иные случаи являются поводом к составлению доверенности, в соответствии с которой можно передать полномочия по реализации квартиры третьему лицу.

Так называемому, доверенному, можно поручить продажу квартиры от начала и до конца, что чаще всего именуется как генеральная доверенность. Стоит учесть, что в таком случае обязательно нотариальное удостоверение такого документа.

Оформление доверенности не требует сбора большого количества документов. Сам процесс продажи квартиры не будет отличаться от обычного процесса, за исключением необходимости доверенному лицу предъявлять документ, на основании которого ему передан определенный объем полномочий. В договоре купли-продажи изменения также минимальны и связаны с указанием данных доверенного лица.

Подоходный налог с прибыли за продажу квартиры уплачивается тем лицом, которому эти денежные средства пойдут в доход, то есть собственнику.

Доверенное лицо в данном случае денег не получает, поэтому налог не уплачивает.

Подобный процесс реализации квартиры сопряжен с рядом рисков, которые угрожают как покупателю, так и продавцу. Поэтому всем сторонам сделки необходимо как можно внимательно отнести к составлению и проверке доверенности и самого договора. В противном случае сделка будет признана недействительной (как и любой другой договор).

Можно ли по доверенности продать квартиру?

Согласно ч. 1 ст. 185 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) доверенность — это письменное уполномочие, которое выдается одним лицом другому в целях представительства перед третьими лицами. Такой документ конкретизирован как представление интересов перед третьими лицами в целях продажи квартиры.

Поэтому сделка купли-продажи по доверенности возможна и осуществляется на практике ввиду различных жизненных ситуаций.

В основном продажа квартиры третьему лицу доверяется в случае невозможности личного участия в продаже квартиры (например: болезнь, переезд на новое место жительства в другой город). В иных случаях доверенность оформляется редко, и собственник лично занимается всеми вопросами, связанными со сделкой. В первую очередь, это связано с целым рядом рисков как для самого собственника, так и для покупателей.

Кроме того, подобная продажа собственности через третье лицо может отрицательно сказаться на ее привлекательности для потенциальных покупателей.

Если сделка по реализации квартиры будет нотариально оформлена уполномоченным лицом, либо им будет осуществлено представительство во время государственной регистрации перехода права собственности, то такая доверенность должна быть также нотариально удостоверена в соответствии с п. 1 ст. 185.1 ГК РФ. Помимо многочисленных вопросов, связанных с оформлением доверенности, включением в нее необходимых положений необходимо изначально продумать круг полномочий, которые будут доверены третьему лицу.

В тексте доверенности должны быть определены полномочия доверенного лица (функции поверенного). К таковым можно отнести:

  • сбор необходимых для продажи документов, справок, выписок;
  • осуществление продажи квартиры;
  • подписание договора купли-продажи;
  • получение денежных средств за продажу имущества;
  • сдача и (или) получение документов в соответствующих государственных органах.

Также желательно указать предоставляется ли поверенному право передоверия, то есть право передать полномочия (полученные по доверенности) другому лицу.

Кроме того, согласно ст. 186 ГК РФ доверенность считается выданной на один год с момента ее совершения в случае отсутствия указания в ней конкретного срока. При этом дата совершения доверенности обязательна к указанию в таком документе.

Как продать квартиру по доверенности без собственника

Для реализации квартиры без участия в этом процессе собственника необходимо оформить соответствующую доверенность, именуемую «генеральной». Такое наименование подразумевает под собой передачу всех полномочий по продаже такой недвижимости от сбора необходимых документов до получения денежных средств и соответствующего оформления в территориальном органе Росреестра.

В случае оформления генеральной доверенности и прохождения процедуры ее нотариального удостоверения, присутствие собственника при подписании договора купли-продажа, сбора и оформления необходимых документов и прочих действий необязательно.

Все эти действия со ссылкой на доверенность может осуществлять поверенный.

Перечень документов

Учитывая необходимость нотариального удостоверения генеральной доверенности необходимо предоставить нотариусу:

  • сведения о доверителе и поверенном (оригиналы паспортов);
  • текст доверенности (в случае составления доверенности самим нотариусом не требуется);
  • круг полномочий поверенного.

Иных документов для осуществления удостоверения не требуется, как и для оформления доверенности в целом. Для совершения сделки по купле-продаже квартиры необходим стандартный набор документов и доверенность поверенного лица (вместе с оригиналом его паспорта для удостоверения личности. В пакет документов входит:

Договор купли-продажи квартиры по доверенности

Соглашение о продаже квартиры, совершаемой по доверенности, отличается от договора купли-продажи по общим правилам лишь уточнением о наличии доверенности и сведениями о поверенном. Образец договора купли-продажи квартиры по доверенности от продавца представлен ниже.

Кто платит налог при сделке с недвижимостью по доверенности?

Согласно налоговому законодательству Российской Федерации при получении денежных средств за продажу квартиры необходимо оплатить подоходный налог. Исключение составляет лишь такой случай, при котором реализуемое имущество находится в собственности более трех лет (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Если квартира находится в собственности менее трех лет, то придется оплачивать соответствующий налог.

Пример

В связи с тяжелой болезнью и невозможностью самостоятельно заниматься продажей своей квартиры Семенова А.Л. доверила сыну, Семенову В.Н. реализовать квартиру. С этой целью была оформлена генеральная доверенность, которую удостоверил нотариус. Через два месяца Семенов нашел покупатель и продал квартиру, передав вырученные денежные средства Семеновой.

Учитывая нахождение указанной недвижимости в собственности Семеновой более трех лет и в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ подоходный налог за реализацию квартиры не уплачивался.

Учитывая, что поверенный не получает денежных средств от продажи квартиры, налог должно уплатить то лицо, которое получило доход от продажи квартиры, то есть собственник.

Это подтверждается положением ч. 1 ст. 207 НК РФ о том, что налогоплательщиками являются в том числе лица, получающие доход от источников в Российской Федерации, к которым в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 208 НК РФ относится доход от реализации недвижимого имущества.

Риски покупателя и продавца при продаже по генеральной доверенности

Продажа квартиры по генеральной доверенности несет в себе ряд рисков как для покупателя, так и для продавца. Для покупателя риски заключаются в следующих возможных ситуациях:

  • доверенность может быть подложной или прекращена (в связи с истечением срока, отменой, смертью доверителя);
  • недееспособность лица выдавшего доверенность;
  • отсутствие нотариального удостоверения доверенности, оформление в неправильной форме (например, отсутствие даты составления).

Продавец также подвергается ряду рисков. Учитывая, что поверенному полностью доверяется проведение всей сделки, могут возникнуть различные сложности с неверным оформлением самого договора, что может привести к его недействительности.

Кроме того, поверенный может получить денежные средства от продавца и не передать их собственнику квартиры. Поэтому лучше всего как можно тщательней указывать круг полномочий в самой доверенности, а также тщательно выбирать поверенного.

Можно ли признать сделку недействительной?

Сделка, совершенная с использованием доверенности, как и любая другая сделка может быть признана недействительной. В данном случае исключения отсутствуют, однако к тем основаниям, которые изложены в гл. 9 ГК РФ добавляются новые. Действительность сделки исключается, если собственник или его доверенное лицо являются недееспособными.

Кроме того, на момент заключения сделки доверенность может быть отозвана, просрочена, что лишает поверенного права подписи такого договора, в результате чего подписанный таким лицом договор также признается недействительным. Если сама доверенность будет признана недействительной (ненадлежащим образом оформлена, не подписана, не удостоверена нотариусом), то подписанная по ней сделке также признается недействительной и оспаривается.

Заключение

Продажа квартиры по доверенности может быть отличным инструментом, при помощи которого с минимум усилий и затрат можно реализовать свою квартиру. Обычно такая возможность используется из-за невозможности личного участия в продаже квартиры или нежелания в связи со слабой грамотностью в вопросе продажи недвижимости. Зачастую доверенности заключаются не только между родственниками или иными лицами, которым собственник доверяет, но и со специализированными юридическими лицами, которые занимаются такого рода деятельностью.

Однако не стоит забывать, что доверие такого важного вопроса (а стоимость недвижимости довольно высока) должно быть рассчитанным: необходимо серьезно отнестись к выбору поверенного, грамотно составить круг полномочий для него, по возможности отслеживать действия. Также стоит ожидать, что собственность, реализуемая таким путем, может быть менее привлекательна для покупателей в связи с возможными рисками.

Читайте также  С чего начать оформление купли продажи квартиры?

Право подписи договора по доверенности

Я собираюсь доверить продажу квартиры своему брату. При составлении доверенности возник вопрос о возможности подписании договора купли-продажи братом как моим представителем. Вправе ли он, как мой поверенный, подписать сделку?

Ответ

Для того чтобы поверенное лицо имело право подписи договора, акта приема-передачи и иных необходимых документов об этом следует прямо указать в тексте доверенности. В противном случае такое лицо не будет иметь законного основания подписывать договор.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/prodazha/kto-mozhet-prodat-kvartiru/po-doverennosti/

Особенности договора купли-продажи

В договоре купли-продажи квартиры с участием поверенного обязательно указывается пункт о том, что сделка заключается по доверенности.

Также в договоре должна быть представлена следующая информация:

  • ФИО и паспортные данные собственника-доверителя;
  • ФИО, паспортные данные и адрес поверенного;
  • предмет соглашения;
  • адрес и параметры продаваемой недвижимости;
  • обязательства участников сделки;
  • сведения об обременениях на квартиру;
  • цена продажи и порядок перечисления средств;
  • дата заключения сделки;
  • порядок разрешения споров.

Образец договора покупки квартиры по доверенности можно скачать здесь.

В качестве предмета сделки указывается передача квартиры покупателю за определенную договором денежную сумму. К параметрам квартиры относятся площадь, почтовый адрес, кадастровый номер и иные существенные характеристики.

Обязательством продавца или его представителя является передача недвижимости покупателю по передаточному акту и участие в регистрации сделки. А обязанность покупателя – передача поверенному денежных средств и принятие квартиры в собственность.

В разделе «Обременения» указываются лица, имеющие право проживать в квартире после перехода прав. А также сведения о возможных кредитах и займах, выданных под залог продаваемой недвижимости.

Споры разрешаются в судебном порядке при обязательном участии нотариуса, оформившего доверенность на представителя продающей стороны.

К договору прикладывается нотариальная доверенность, в которой перечисляется список юридических действий, порученных владельцем жилья поверенному. К таким полномочиям относятся:

  • право подписывать договор;
  • право выступать от имени собственника в отделе Росреестра, МФЦ, паспортном столе и иных инстанциях;
  • право запрашивать сведения об обременениях;
  • право передавать жилье и документы на него по передаточному акту покупателю.

Наделение поверенного правом получения денежных средств от покупателя остается на усмотрение продавца. Также в доверенности указывается срок ее действия, если срок не указан, документ действует в течение одного года.

Предварительный договор

Предварительное соглашение заключается в случаях, когда сторонам нужно по каким-либо причинам отложить сделку, закрепив при этом существенные условия ее заключения.

Предварительный договор имеет полноценную юридическую силу и подписывается покупателем и поверенным при предъявлении оригинала нотариальной доверенности.

Основными условиями предварительного договора по доверенности являются:

  • ФИО и данные всех участников сделки;
  • цена продажи квартиры;
  • дата подписания основного договора;
  • перечень условий, необходимых для подписания договора.

Условия для подписания основного соглашения определяют сами стороны в зависимости от ситуации. Например, условием может быть снятие судебного ареста с жилплощади или выписка всех посторонних лиц.

Риски для покупателя

При покупке квартиры у поверенного, представляющего собственника жилья, возникают следующие риски:

  1. вероятность подделки или недействительности доверенности;
  2. возможность оспаривания сделки в будущем из-за невменяемости или недееспособности владельца, выдавшего доверенность;
  3. наличие скрытых обременений на квартиру;
  4. неправильно составленный текст доверенности, препятствующий завершению сделки.

Чтобы избежать подделки доверенности, необходимо внимательно сверять указанные в ней данные с оригиналом паспорта поверенного. А также проверять реальность существования удостоверившего нотариуса путем поиска сведений о нем на юридических порталах города или личного визита в контору.

Подлинная доверенность перестает действовать сразу после смерти собственника или после отзыва полномочий поверенного. Поэтому в день подписания договора следует сделать звонок нотариусу для подтверждения действительности полномочий поверенного.

Чтобы избежать оспаривания уже состоявшейся сделки, нужно требовать от поверенного справку из психоневрологического диспансера о вменяемости продавца. Также следует уточнить причину продажи и обстоятельства собственника, так как сделка оспаривается судом, если она ввергает одну из сторон в безвыходное финансовое положение.

Текст доверенности должен наделять поверенного всеми необходимыми полномочиями. В противном случае, может возникнуть ситуация, когда после подписания договора представитель продавца не сможет выписать из квартиры посторонних или снять иные обременения.

Риски для продавца

Обладатель квартиры, доверивший совершение сделки поверенному, подвергается следующим рискам:

  • недобросовестного поведения поверенного;
  • некомпетентности поверенного;
  • оспаривания сделки из-за неправильно оформленной доверенности или иных документов.

Доверяя другому лицу продажу квартиры, владелец рискует заключить заведомо невыгодную в финансовом отношении сделку, если не укажет минимальную цену продажи, а также способ передачи денег.

Нередки случаи, когда поверенные скрывались с вырученными от продажи деньгами. А возбудить уголовное дело было затруднительно из-за отсутствия в доверенности пункта об обязательстве поверенного передать деньги продавцу.

Некомпетентность или неопытность поверенного-риэлтора также приводит к продаже по заниженной цене. Или же оспариванию сделки в будущем по искам третьих лиц, правами которых обременена продаваемая квартира (например, супруги собственника).

Избежать данных рисков поможет тщательное составление текста доверенности и проверка квартиры на обременения в нотариальной конторе. Потеря вырученных средств предотвращается путем указывания в договоре и доверенности номера банковского счета владельца жилья для перечисления денег от покупателя безналичным способом.

Сделка в ипотеку

Для продажи квартиры с участием денежных средств кредитной организации поверенный должен иметь полномочия на заключение двух договоров – основного и предварительного. Предварительный договор заключается между поверенным и покупателем для того, чтобы банк оценил условия сделки, платежеспособность покупателя и вынес решение по ипотечному кредиту.

Доверенность для продажи квартиры в ипотеку должна содержать ряд дополнительных пунктов:

  • о праве поверенного на обращение в банк от имени собственника;
  • о праве на подписание соглашения об аккредитиве или использовании банковской ячейки;
  • о праве на предоставление в банк персональных данных доверителя.

Многие банки не выдают ипотечные кредиты по разовой доверенности, требуя личного присутствия обладателя жилплощади или генеральной доверенности.

Чтобы избежать затруднений с продажей квартиры через банк, перед оформлением доверенности нужно выяснить, какие кредитные организации работают с разовыми доверенностями. А также требования банков таких доверенностей.

Какие документы потребуются?

Для оформления доверенности на продажу жилья в нотариальной конторе владелец квартиры должен представить следующие документы:

  • оригинал паспорта;
  • квитанцию об оплате нотариальной пошлины (1000-2000 рублей);
  • выписку из ЕГРН о правах на квартиру;
  • кадастровый паспорт на квартиру;
  • технический план из БТИ;
  • справку о прописанных на жилплощади лицах.

В отдельных случаях нотариус может затребовать у собственника справку из психоневрологического диспансера о вменяемости.

Поверенный представляет паспорт гражданина РФ, и при необходимости – справку о дееспособности. Выписку из ЕГРН собственник получает в отделениях МФЦ при предъявлении паспорта.

Если продавец состоит в браке, то необходимо также получить письменное согласие супруги на отчуждение жилплощади.

Для заключения договора с покупателем поверенный представляет для ознакомления документы на квартиру, а также справки об отсутствии обременений на жилплощадь. Отсутствие обременений подтверждается:

  • справкой из Росреестра о правах;
  • справкой из домоуправления о зарегистрированных лицах;
  • справкой от судебных приставов о том, что на отчуждение квартиры не наложен судебный запрет.

Обременения также проверяются нотариусом при оформлении доверенности.

Доверенность позволяет продать квартиру без личного участия собственника. Чтобы избежать рисков, связанных с недобросовестными действиями поверенного, следует детально прописывать в тексте доверенности все делегируемые полномочия.

Источник: https://oformovich.ru/kvartira/prodazha-kvartiry-po-doverennosti.html

Продажа квартиры по доверенности — от а до я

Продажа квартиры по доверенности — это заключение договора купли-продажи от имени продавца представителем на основании соответствующего документа-основания, содержащего перечень полномочий.

Таким образом, доверенность — это документ, наделяющий правом совершения правовых действий. На её основании можно: совершать сделки с третьими лицами, подписывать договоры и совершать иные действие, не противоречащие действующему законодательству.

Такая организация правоотношений между покупателем и продавцом ничем не отличается от личного присутствия собственника квартиры во время заключения сделки. Сама процедура получения доверенности является односторонней самостоятельной сделкой с определёнными особенностями, вследствие которых существуют некоторые риски для сторон.

Рассмотрим основные понятия, связанные с определением и оформлением доверенности в соответствии с действующим законодательством, перечислим основные риски и прочие особенности.

Продажа квартиры по доверенности: риски

Рассмотрим, какие проблемы могут возникнуть при продаже квартиры по доверенности.

Доверительная продажа

Невозможно точно утверждать, что приобретение недвижимости, продаваемой по доверенности, рискованно всегда. К примеру, отчуждение квартиры, находящейся в долевой собственности членов семьи, не несёт рисков, если доверенными лицами будут являться родственники. То есть они займутся продажей и своих долей, и долей более занятых и менее энергичных членов семьи. Важно, чтобы полномочия доверенных лиц были отражены в документе максимально чётко.

Довольно успешна и безопасна практика выдачи доверенностей на осуществление отдельных видов поручений, что позволяет значительно упростить процедуру подготовительных работ перед сделкой. Так, продавец может выдать доверенность риэлтору, на основании которой он будет наделён полномочиями по подготовке всей необходимой для продажи имущества документации. Овчинка стоит выделки: для сбора полного пакета документов придётся не однажды посетить госорганизации (паспортный стол, бюро инвентаризации и прочие), где огромные очереди.

В данном случае риска для клиента нет никакого — в доверенности подобного рода не предусмотрено наделение доверенного лица исключительными правами на отчуждение недвижимого объекта и получение денег за продаваемую квартиру.

Продажа квартиры по доверенности — кто платит налог? Как и в случае обычной продажи, налог уплачивает продавец.

Криминальная «генеральная»

На первый взгляд, стандартные формулировки действий доверенного лица будут звучать вполне невинно: «управление и распоряжение имуществом», «совершение от имени продавца сделки», «право подписи от имени продавца». Вроде бы ни слова не будет сказано о получении денег, вырученных от продажи. Но, тем не менее, таким правом уполномоченное лицо будет наделено.

Читайте также  Что значит приватизированная квартира?

Поэтому оформление генеральной доверенности и её присутствие на сделке купли-продажи уже сопряжено с множеством рисков и требует особой бдительности всех сторон-участников. Если человек плохо осведомлён в юридических тонкостях, его нетрудно уговорить на выдачу подобного документа. В качестве аргументов риэлторы, нечистые на руку, могут предоставить внушительный перечень действий, который они совершат: оформят наследство, приватизацию и прочее. В данном случае продажа квартиры по доверенности: договор и прочие документы будут находиться под полным контролем мошенников.

Поэтому сотрудники нотариальных контор с большим недоверием относятся к удостоверению сделок, заключаемых по доверенности: им не избежать хлопот, если выяснится, что бывший собственник был введён в заблуждение по поводу выдачи доверенности и заявит, что будет отсуживать потерянное жильё.

Нотариальная палата уже давно не рекомендует проведение сделок купли-продажи по генеральной доверенности, исключая естественные житейские случаи, когда оформление данного документа удобно для семьи собственника недвижимого имущества. Например, целесообразно оформить доверенности от имени пожилых родителей на детей, которые более активны и ориентированы в вопросах продажи недвижимости. При этом стоит позаботиться о сборе документов, которые станут подтверждением степени родства, во избежание недоверия и сомнений нотариуса.

Если вы являетесь потенциальным покупателем квартиры, сделка купли-продажи которой будет заключаться представителем собственника по генеральной доверенности, обязательно уточните причины выдачи данного документа и убедитесь, что доверитель осведомлён о том, что его жилплощадь будет отчуждаться в вашу пользу.

Продажа квартиры по доверенности: подстраховка

Рекомендуем убедиться в том, что доверитель, особенно если он пожилой человек, не умер с момента выдачи документа (смерть доверителя является основанием для прекращения действия доверенности и сделка купли-продажи может быть признана ничтожной, то есть недействительной).

Рекомендуем включить в доверенность пункт о том, что удостоверена она должна быть у нотариуса до заключения сторонами договора купли-продажи.

Также стоит как можно более конкретно и подробно перечислить действия, совершать которые будет вправе доверенное лицо. Необходимо установить и срок действия документа, но имейте в виду, что он не должен превышать трёх лет с момента вступления доверенности в законную юридическую силу.

Вы можете оформить доверенность с правом передоверения. Это значит, что доверенное лицо сможет передать свои полномочия третьему лицу в случае возникновения непредвиденных ситуаций, когда он не сможет выполнить от имени продавца сделку.

Знайте, что вы имеете право отозвать доверенность, если в ней отпадёт необходимость.

Основания для прекращения доверенности:

  • истечение срока;
  • отмена документа лицом, её выдавшим;
  • отказ доверенного лица от своих полномочий;
  • смерть доверителя, признание его безвестно отсутствующим, ограниченно дееспособным либо полностью недееспособным;
  • полная реализация полномочий;
  • признание недействительности документа судом.

Правовые последствия прекращения доверенности начинаются с того момента, когда представитель доверителя узнаёт об этом. До такого момента он имеет полномочия совершать действия, предусмотренные документом.

Продажа квартиры по доверенности в ипотеку или иным образом предполагает обязательное заверение документа. Его можно произвести в нотариальной конторе. Но в исключительных случаях заверить доверенность имеют права главные врачи больниц, руководители воинских частей и исправительных заведений. Подробный список таких исключительных случаев приведён в Гражданском кодексе.

Необходимые документы при продаже квартиры по доверенности

Большинство сделок, на которые распространяется действие генеральной доверенности, проходят процедуру обязательной нотариальной регистрации. Поэтому она должна обязательно быть заверена у нотариуса.

Чтобы оформить право на совершение действий доверенным лицом от лица заверителя, необходимо представить сотруднику нотариальной конторы следующие сведения:

  • полные данные о доверителе;
  • полные данные о доверенном;
  • какими правами будет наделено доверенное лицо (на совершение сделки купли-продажи с объектом недвижимости);
  • срок действия, при этом обязательно обозначается дата выдачи документа;
  • список действий, которые сможет выполнять доверенное лицо.

Так как сделка купли-продажи, совершаемая от имени продавца уполномоченным лицом на основании доверенности, производится в таком же порядке, как и стандартная сделка, документы требуются аналогичные: правоустанавливающий документ на квартиру, удостоверения личности сторон и сама доверенность.

Источник: https://domananeve.ru/info/operacii-s-nedvizhimostju/prodazha-kvartiry-po-doverennosti-pravovye-osobennosti-i-vozmozhnye-riski.html

Продажа квартиры по доверенности в Беларуси

Сделки с недвижимостью по доверенности не редкость. Существует мнение, что это всегда риск. Разберемся, доверенность – инструмент, избавляющий от лишних хлопот, или источник юридических рисков. На что обратить пристальное внимание? 

Для продажи недвижимости используют два вида доверенностей: генеральную или целевую. 

Действие генеральной доверенности распространяется на широкий перечень полномочий. В том числе на продажу имущества, получение денежных средств и определение цены по своему усмотрению. Для этих целей можно оформить целевую доверенность. В ней конкретно укажите, что даете право на продажу определенной квартиры по цене на усмотрение доверенного лица. Тогда будет понятно –  вы даете согласие конкретно на продажу. Это не обязательно, но рекомендовано.

Целевая доверенность дает ограниченное право на распоряжение объектом недвижимости. Распространена практика, когда собственники дают близким родственникам полномочия для подготовки документов к предстоящей продаже. Риска нет, поскольку не предусмотрено право отчуждения недвижимости и получения денежной суммы.

Эту доверенность можно использовать и для случаев, когда необходимо зарегистрировать родственника (то есть доверителя) по новому месту жительства. В доверенности необходимо прописать, что доверитель разрешает определенному лицу зарегистрировать его по новому адресу. Желательно указать конкретный адрес нового места постоянной регистрации этого лица. Рекомендуем заранее согласовать текст доверенности непосредственно с паспортистом и юристом того расчетно-справочного центра (или вашего товарищества собственников), где вы будете регистрироваться по новому месту жительства.

Для покупателей недвижимости может быть удобно использовать целевую доверенность для передачи полномочий по оформлению документов на обслуживание квартиры. Она дает право доверенному лицу оформить необходимые документы в следующих структурах: “Водоканал”, “Энергосбыт”, товарищество собственников или расчетно-справочный центр.

Как оформить доверенность?

Чтобы составить документ нужно прийти к нотариусу. Не забудьте действующий паспорт. Не обязательно, чтобы доверенное лицо было с вами при составлении доверенности. О нем необходимо сообщить следующую информацию:

  • ФИО;
  • Дату и место рождения;
  • Паспортные данные;
  • Место регистрации по месту жительства (прописка).

Перечислите, на какие действия вы даете согласие. Доверенность с правом передоверия предусматривает передачу определенных полномочий доверенного лица третьему лицу, если это потребуется. Право передоверия важно предусмотреть в доверенности на сбор документов, которую вы как продавец, будете давать вашему агентству недвижимости.

На территории Республики Беларусь оформить доверенность можно у любого нотариуса. То есть, находясь в любом городе Беларуси, можно подготовить этот  документ, чтобы продать квартиру в Минске. 

Доверенность имеет право удостоверять не только нотариус, но и ряд должностных лиц. С полным перечнем можно ознакомиться в статье 186 Гражданского Кодекса Республики Беларусь.

Что делать если вы уже давно проживаете за пределами страны, но хотите оформить доверенность на своего родственника на родине? 

Подготовить доверенность можно у местного нотариуса. Заранее согласуйте с нотариусом/регистратором, который будет заниматься оформлением сделки, какие полномочия обязательно прописать в документе. Этот перечень передайте нотариусу, который будет удостоверять доверенность за рубежом. В зависимости от страны, где это будет происходить, может потребоваться легализация подготовленного документа. 

Легализовать – значит подтвердить, что он действительно выдан уполномоченным органом государства (нотариусом или другим уполномоченным лицом) в стране, где находится доверитель. Для большого количества стран существует упрощенная процедура легализации документов – проставление апостиля. Она предусмотрена Гаагской Конвенцией. 115 стран признают ее для удостоверения документов. Подробнее о легализации читайте здесь. Доверенность, выданная и удостоверенная в другой стране, требует официального нотариально заверенного перевода.

Для Российской Федерации действует Конвенция о правовой помощи. То есть, если доверитель находится на территории России, и там составил доверенность – она будет принята белорусским нотариусом или регистратором без какого-либо перевода.

Неверно составленный документ не будет использован нотариусом или регистратором для проведения сделки.

Срок действия доверенности

Не может превышать 3-ех лет с момента подписания. Документ сохраняет силу в течение 1 года со дня подписи, если конкретный срок его действия не указан. В случае, когда дата составления доверенности не указана – она признается ничтожной.

Основания прекращения действия доверенности

Действие любой доверенности может быть прекращено. Это может произойти по следующим причинам:

  1. Срок действия документа истек;
  2. Отмена документа доверителем, или отказ лица, которому была выдана доверенность;
  3. Прекращение юридического лица, от имени которого была выдана доверенность или прекращение юридического лица, которому была выдана доверенность;
  4. Смерть доверителя  или доверенного лица (объявление его умершим / признание его недееспособным или ограниченно дееспособным / безвестно отсутствующим).

Актуальность доверенности можно проверить самостоятельно. Существует специальный электронный регистр на сайте Белорусской Нотариальной Палаты.

Прекратившая действие доверенность возвращается доверенным лицом или его правопреемником. 

Опасности генеральной доверенности

При проведении сделки с этим документом требуется особое внимания. Люди со злым умыслом, могут предложить составить доверенность «на все случаи жизни» для экономии времени, например для оформления наследства. Текст генеральной доверенности достаточно объемный. Если человек плохо разбирается в юридических тонкостях – появляется возможность для злоупотребления доверием.

Получив предложение приобрести квартиру, отчуждаемую по генеральной доверенности, обязательно поинтересуйтесь, кто ее выдал и почему. Выдавший доверенность мог утратить доверие к лицу, которому она была выдана и отозвать ее. Вы не видели и не знаете этого человека.

Документ, который был выдан давно, потенциально находится в зоне риска. Недавно выданные доверенности предпочтительнее. 

Доверенность, где доверителем выступает пожилой человек потенциально опасна. Доверитель может быть болен или по состоянию своего здоровья не до конца понимать, на какие полномочия дает согласие. Выясните, жив и здоров ли этот человек, понимает ли он, что будет происходить. Мы уже упоминали, что действие доверенности прекращается с момента смерти доверителя. Доверенные лица могут просто не знать о существовании этого положения. Сделка будет признана ничтожной.

Нотариусы не рекомендуют проводить сделки с генеральной доверенностью. Допускаются случаи, когда документ оформлен для удобства семьи. Например, родители доверяют детям заняться решением квартирного вопроса. Или, наоборот, дети оформляют доверенность на родителей, если они живут в другой стране и не могут приехать. При использовании такой доверенности, не помешает иметь при себе документ, чтобы подтвердить родство.

Читайте также  Как воспользоваться налоговым вычетом при продаже квартиры?

Что необходимо сделать до или во время сделки, чтобы обезопасить себя

  1. Если предварительный договор подписывало доверенное лицо, то в день сделки желательно присутствие собственника. 
  2. Если собственник не будет присутствовать на сделке, то следует провести тщательную проверку. Убедитесь, что доверитель в курсе происходящего с его недвижимостью, жив и здоров.

    Это необходимо, чтобы избежать возможных судебных тяжб. Обязательно проверьте, действительна ли доверенность на день сделки.

Участие агентства недвижимости и опытного риэлтора при подготовке и проведении сделки дает дополнительные гарантии ее законности.

Вы получаете страховку и защиту ваших интересов.

Был полезен материал? Сделайте репост, чтобы не потерять!

Источник: https://avangard-n.by/articles/prodaza-po-doverennosti.html

Риски продавца при продаже квартиры по доверенности в 2019

При оформлении доверенности сторону сделки представляет уполномоченное лицо. Закон запрещает заключение договоров и присутствие в органах регистрации от имени покупателя, оформить документ может только продавец, находящийся в другом регионе России или за рубежом.

Виды 

В юридической практике выделяют следующие виды документов:

 Генеральная  С полнотой полномочий по осуществлению сделок по распоряжению недвижимостью на постоянном основании в течение продолжительного периода времени или на оформление прав на несколько объектов. Примером такой доверенности может служить акт о передаче полномочий от организации определенному гражданину
 Разовая  На осуществление ограниченного ряда правовых действий по оформлению прав на недвижимое имущество. Срок действия ограничен определенным временем, обычно не более 1-3 месяцев, достаточных для осуществления предписанных полномочий
 Специальная  На реализацию определенных прав, к примеру, присутствие при регистрации сделки в органах Росреестра в отношении конкретного объекта недвижимости, с правом на получение нового технического или кадастрового паспорта и др.

Как оформить

Процедура выдачи доверенности осуществляется в виде односторонней сделки. Согласия принимающей полномочия стороны не требуется, однако при составлении документа желательно осуществить явку двух сторон – доверителя и уполномоченного лица.

Однако это только рекомендации, не связанные с требованиями закона, поскольку подписать документ в нотариальной конторе или в консульском учреждении Посольства РФ есть возможность без присутствия представителя при предоставлении только его паспортных данных.

https://www.youtube.com/watch?v=7Z_VLojUjWM

Доверитель обязан явиться лично с удостоверением личности российского образца в нотариальную контору или консульский отдел Посольства РФ в стране пребывания. В первом случае следует предоставить гражданский паспорт, во втором достаточно заграничного с указанием данных общероссийского.

Оплачивается госпошлина, которая составляет 200 руб. по тарифу, за оформление документа взимается плата в размере от 1000 до 1500 и более, определяемая в зависимости от региона. За рубежом оплата происходит в местной валюте по курсу на день внесения средств.

С документами, необходимыми для продажи приватизированной квартиры в 2019 году, ознакомьтесь тут.

Все этапы проведения сделки купли-продажи условно можно разделить на несколько этапов:

  1. На начальной стадии рекомендуется проверить правовой статус недвижимости. Для этих целей также возможна выдача доверенности, что избавить продавца от посещения многочисленных государственных и муниципальных органов в целях осуществления бюрократических процедур. Требуется получение выписки из ЕГРН об отсутствии ограничений и обременений на недвижимость в виде ареста, ипотеки, залога и др. Также необходимо получение выписки из домовой книги о прописанных, справки о составе семьи из паспортного стола или органов УФМС РФ. Дополнительной гарантией будет отсутствие заключенного договора кредитования с условием о залоге объекта недвижимости. Следует также проверить историю перехода прав на недвижимость за все время существования имущества. При этом важно получить информацию о том, что все сведения о недвижимости были объединены в единый государственный реестр только начиная с 31 января 1998 года. При оформлении сделки сроком ранее регистрация прав производилась в БТИ и в нотариальных конторах, куда следует обратиться за получением информации.
  2. Доверенность заверяется не только нотариусами и консульскими учреждениями РФ, но и другими официальными структурами при определенных обстоятельствах. Так, для лиц, находящихся в исправительных учреждениях, заверение происходит руководителем таких организаций при нахождении гражданина в местах отбывания наказания по приговору суда. Если в месте нахождения военного гарнизона нет поблизости нотариуса, то односторонняя сделка заверяется командиром части. При нахождении доверителя длительное время на стационарном лечении в медицинском учреждении, акт волеизъявления заверяется главным врачом.
  3. Заверенная доверенность передается любым доступным способом уполномоченному представителю – лично либо почтовые отделения. Заключается от имени продавца договор, если указанное полномочие прописано в акте, либо сделка сразу совершается в органе Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости.
  4. После осуществлении правовых действий государственным регистратором государственного учреждения после установленного законом срока, выделенного на правовую экспертизу документов, представитель может явиться в органы Росреестра для получения свидетельства о собственности. Либо документ может отправляться почтовым ценным письмом по фактическому адресу проживания продавца, даже если он находится в другом регионе.
  5. В доверенности могут указываться также другие полномочия по распоряжению недвижимостью, к примеру, по проведению окончательных расчетов и получению оплаченной стоимости договора, по подписанию акта приема-передачи, выписке прописанных на жилой площади лиц, заверения документов в уполномоченных государственных и муниципальных органах и др.  

Необходимо иметь ввиду, что заключение договоров и проведение регистрации купли-продажи и осуществления иных полномочий по распоряжению недвижимостью связано с определенными рисками как для продавца, так и для покупателя:

 Доверительная перепродажа  Важно по возможности исключить продажу по доверенности объекта недвижимости и получение денежных средств в качестве оплаты представителем. Именно с этими полномочиями связано большинство дел о мошенничестве, в том числе риелторов. Однако не стоит полагать, что неправомерные действия могут совершать только третьи лица, зачастую в таком качестве выступают и близкие родственники, иногда по незнанию закона, в силу халатности или непрофессионализма
 Аннулирование доверенности  В любом момент доверить может отменить действие односторонного акта в нотариальном или другом порядке. Покупатель зачастую не знает об этом и перечисляет стоимость приобретения недвижимости на счет, передает наличными средствами или другим способом. Отзыв доверенности влечет ее недействительность и ничтожность
 Смерть доверителя  В случае кончины лица, выдавшего доверенность, действие документа автоматически прекращается. Представитель или покупатель при этом могут не знать о наступлении таких последствий и совершать сделку исходя из разумного ведения деятельности. Так в случае смерти жилье может предназначаться для наследников, что влечет отмену продажи. Положения в таком случае регулируются ст.188, 189 ГК РФ. Наследники должны оповещать доверенных лиц о событии
 Недееспособность доверителя  При оформлении односторонней сделки по выдаче доверенности нотариус или другое уполномоченное лицо проверяет дееспособность лица, задавая ему конкретные вопросы. Однако оно не является медицинским работником и не может установить полностью правоспособность. В связи с этим заключение сделок с гражданина преклонного возраста следует осуществлять с особой осторожностью. Возможна последующая отмена сделки в связи с постановкой гражданина на учет в психоневрологическом диспансере. Также следует учитывать поведение лица и возможность наблюдения его в учреждениях для нарко- и алкоголезависимых. Наличие таких обстоятельств дает основание для отмены доверенности и признании сделки купли-продажи ничтожной
 Признание умершим или безвестно отсутствующим доверителя  В случае фактической пропажи продавца, доверившего проведение сделки с недвижимостью и возможно получение денег, при его длительном отсутствии вопрос о передаче средств не может решиться до момента инициирования судебного процесса о признании гражданина умершим или безвестно отсутствующим. Только в этом случае покупатель сможет получить имущества, а продавец деньги по договору

Как себя обезопасить

Для снижения рисков мошенничества при оформлении доверенности следует придерживаться следующих условий:

  1. Выдавать генеральную доверенность только проверенному лицу с репутацией и длительным сроком работы в ситуации с риелторскими агентствами и юридическими конторами.
  2. По возможности избежать составления генеральной доверенности с неограниченными полномочиями, заменяя ее разовыми или специальными полномочиями, так будет проще отследить действия по распоряжению объектом недвижимости, оформлению документов в определенных инстанциях представителем.
  3. Не прописывать в доверенности полномочий по проведению окончательных расчетов, на сегодня существуют такие надежные способы как использование банковской ячейкой при совершении сделок с недвижимостью, возможно оформление банковского перевода, что минимизирует риски потери денег. На практике очень много случаев, когда гражданин доверил получение денег по договору купли-продажи квартиры риелтору или юристу с репутацией, а потом последний пропал в неизвестном направлении.
  4. Рекомендуется исключить подписание полномочий на заключение предварительного договора купли-продажи с возможностью получения аванса. Именно с этой сложной правовой схемой связано множество правовых проблем и огромная категория дел в судебной практике.

Полный отказ от продажи квартиры, несмотря на огромное количество рисков, невозможно. Эта правовая схема прописана в законодательстве и свободна для применения на практике.

Для доверителя важно подстраховаться, проверить все моменты сделки на юридическую чистоту, получить средства по оплате стоимости недвижимости самостоятельно. Только при минимизации рисков возможно совершение сделки без трудностей, которые ведут к многолетним разрешениям споров в судебном порядке.

Как выселить квартирантов с маленьким ребенком, узнайте тут.

Порядок продажи ипотечной квартиры описывается здесь.

Источник: http://kvartirkapro.ru/riski-prodavca-pri-prodazhe-kvartiry-po-doverennosti/