Как правильно минимизировать налоги при продаже квартиры?

Как уменьшить налог при продаже квартиры в 2019 году | НДФЛка

Как правильно минимизировать налоги при продаже квартиры?

Уменьшение налога за счет вычета расходов наприобретение
Имущественный вычет при продаже квартиры
Продавайте доли квартиры по отдельнымдоговорам

Для того чтобы продать квартиру без налога, нужно владеть еюдольше минимального срока.Если этот срок не наступил, вы обязаны заплатить налог – 13% отсуммы, указанной в договоре купли-продажи квартиры.

Налоговые льготы, установленные законодательством РФ, могутзначительно снизить ваш налог. Главное – правильно выбрать иприменить вид льготы.

Уменьшение налога за счет вычетарасходов на приобретение

Чтобы уменьшить НДФЛ с продажи квартиры, можно применить вычетрасходов на приобретение.

Налоговая льгота подразумевает, что налог платится не со всейсуммы, полученной вами по договору купли-продажи, а за вычетомрасходов на приобретение этой же квартиры. Основание: пп. 2 п. 2ст. 220 НК РФ.

Пример:

В 2016 году вы купили квартиру за 1 млн рублей, а в 2018 годупродали за 2 млн рублей. Какой налог с продажи вы должны заплатить?От суммы, полученной при продаже квартиры, отнимаем сумму,потраченную на покупку этой же квартиры. С полученной разницыплатим 13%: (2 млн – 1 млн) х 13% = 130 тыс. рублей.

Если после применения льготы сумма налога стала нулевой, это неосвобождает вас от декларирования дохода. В следующем году до 30апреля вы должны заполнить декларацию 3-НДФЛ и подать ее вналоговую инспекцию. Заплатить налог нужно не позднее 15 июля тогоже года.

Пример:

В 2017 году вы купили дом за 1,5 млн рублей, а в 2018 продализа 1,3 млн рублей. Так как сумма продажи меньше суммы покупки, выосвобождены от уплаты налога с продажи дома. Несмотря на нулевойитог, вы обязаны до 30 апреля 2019 года заполнить и передать в ИФНСпо месту жительства декларацию 3-НДФЛ.

После покупки квартиры сохраняйте договор купли-продажи иплатежные документы. Впоследствии они потребуются для заполнениядекларации 3-НДФЛ при продаже этой же квартиры.

Потерянные документы можно восстановить: подтверждение платежей– в банке, а копию договора купли-продажи – в риэлтерской компании,у продавца или в Росреестре.

Регистрируйтесь в онлайн-сервисе НДФЛка.ру! Мы составимдля вас декларацию 3-НДФЛ и учтем все варианты снижения суммыналога с продажи квартиры

Имущественный вычет при продажеквартиры

Если вы не покупали квартиру, а она была приватизирована,получена в наследство или подарена, вы не можете сделать вычетрасходов, так как расходов на приобретение у вас не было. Для такихслучаев законодательством предусмотрен имущественный налоговыйвычет. Применив его, вы снижаете размер налоговой базы на 1 млнрублей и с полученной разницы платите налог. Основание: пп. 1 п. 2ст. 220 НК РФ.

Еще одна ситуация, когда имеет смысл применить имущественныйвычет, а не вычет расходов на приобретение – если вы продаетеквартиру дешевле 1 млн рублей. В этом случает налоговый вычетполностью перекроет ваш доход, и вы будете освобождены от уплатыналога.

Пример:

В 2017 году вы получили в наследство квартиру и в 2018продали ее за 2,3 млн рублей. Какой налог с продажи вы должнызаплатить? В 2019 году при заполнении декларации 3-НДФЛ и расчетеналога вы не можете сделать вычет расходов на приобретение, так какне тратились на покупку квартиры. Применяем имущественный налоговыйвычет: 13% х (2,3 – 1) = 169 тыс. рублей.

Читайте также  Как сделать дарение доли в квартире?

Обратите внимание! Если квартира была купленапосле 01.01.2016 года, то при ее продаже нужно смотреть стоимость,указанную в Кадастре. Сравнивается сумма по договору и 70%кадастровой стоимости. Налог платится с большей суммы.

Продавайте доли по отдельнымдоговорам

Если вы не единственный собственник квартиры, а владеете ею направах долевой или совместной собственности, то имущественныйналоговый вычет распределяется на всех владельцев.

Это прописано в пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ: «при реализацииимущества, находящегося в общей долевой либо общей совместнойсобственности, соответствующий размер имущественного налоговоговычета распределяется между совладельцами этого имуществапропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случаереализации имущества, находящегося в общей совместнойсобственности)».

При продаже квартиры по общему договору купли-продажи 1 миллионналогового вычета делится на всех собственников. А при продажедолей отдельными договорами имущественный вычет предоставляетсякаждому собственнику в полном объеме.

Пример продажи квартиры по общему договорукупли-продажи:

Квартира находится в общей долевой собственности супругов.Доля каждого супруга – ½ квартиры. В 2018 году семейная парапродает жилье за 2 млн рублей по единому договорукупли-продажи. Какой налог с продажи нужно заплатитькаждому из супругов? Расчет: 13% х (1 млн (½ квартиры) – 500 тыс.(½ вычета)) = 65 тыс. рублей.

Пример продажи долей квартиры по отдельным договорамкупли-продажи:

Квартира находится в общей долевой собственности супругов.Доля каждого супруга – ½ квартиры. В 2018 году семейная парапродает жилье за 2 млн рублей по отдельным договорамкупли-продажи. Какой налог с продажи нужно заплатитькаждому из супругов? Расчет: 13% х (1 млн (½ квартиры) – 1 млн.(полный вычет)) = 0.

Таким образом, при продаже собственности по отдельным договорам,каждый из собственников имеет право на получение имущественногоналогового вычета в полном объеме.

Источник: https://ndflka.ru/article/umenshit-nalog-pri-prodazhe-kvartiry

Как правильно минимизировать налоги при продаже квартиры?

Сделки с занижением стоимости квартиры в договоре до 1 млн рублей, похоже, останутся в прошлом. 1 января 2016 года вступают в силу изменения в Налоговом Кодексе. Уже через месяц уйти от выплаты подоходного налога при продаже квартиры будет невозможно. Однако сумму налога можно будет сократить. Для этого есть один способ, говорят юристы.

В вопросе выплаты подоходного налога при продаже жилья все изменится уже в январе 2016 года. В силу вступает ФЗ № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации». Законодатель, с одной стороны, увеличивает срок владения квартирой, после которого отпадает необходимость платить налог с продажи, а с другой – перекрывает «лазейку» ухода от выплаты налога.

Первая пятилетка

В 2016 году трехлетний срок владения объектом недвижимости, после которого отпадает необходимость платить налог с продажи, заменят на пятилетний. Сокращенный период владения – 3 года – предусмотрен только в нескольких случаях:

  • квартира была подарена или получена в наследство от близкого родственника (в настоящий момент налог с продажи при дарении не возникает в принципе; подарить квартиру можно хоть на следующий день после покупки, вопросов у налоговой инспекции к дарителю не будет);
  • квартира была приватизирована;
  • квартира была получена плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Успевать с продажей жилья рекомендуют до конца 2015 года. Пятилетний срок владения будет распространяться только на сделки, заключенные в 2016 году.

Между тем, регионы могут сокращать срок владения квартирой с пяти до трех лет, и даже полностью отказываться от этого срока. Право такое есть, однако налоговые преференции не выгодны для регионального бюджета. До вступления в силу изменений остался один месяц, но в Свердловской области пока что заявлений никаких сделано не было. Впрочем, надеяться на возврат к трехлетнему сроку владения жильем можно вплоть до 2019 года.

Читайте также  При покупке квартиры какие документы получает покупатель?

юрист ООО ЮФ «Юрлига-бизнес» Поскольку новые нормы вступают в силу с 1 января 2016 г., то минимальный срок владения недвижимостью с целью освобождения от уплаты налога на доход будет отсчитываться для тех, кто приобретет имущество после 1 января 2016 г. Однако следует помнить, что пятилетний срок может быть уменьшен, если будет принят соответствующий региональный закон (субъектам РФ такое право предоставлено).

Проверочная цифра

Желающим продать жилье до истечения пятилетнего срока предстоит выплачивать 13%-ый налог. Базой для исчисления налога останется цена объекта, зафиксированная в договоре купли-продажи. Однако правдоподобность указанной цифры будет проверяться – ее будут сравнивать с кадастровой стоимостью.

Если у отчуждаемого объекта уже определена кадастровая стоимость, то смотреть будут на то, насколько соответствует цена, отмеченная в договоре, кадастровой стоимости. Если указанная цена будет ниже кадастровой, то исчислять налог будут из кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент – 0,7%. В случае, когда кадастровая стоимость не определена, налог будет рассчитан, исходя из указанной продавцом стоимости.

Кадастровая оценка в последний раз проводилась в 2012 году. Подавляюще большинство квартир в Екатеринбурге ее прошли. Узнать, была ли проведена кадастровая оценка квартиры, можно на сайте Росреестра в разделе «Публичная кадастровая карта».

зам. начальника отдела землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости управления Росреестра по Свердловской области Кадастровая оценка объектов капитального строительства Свердловской области проведена единственный раз в 2012 году по состоянию – на 05 июля 2012 года.
Оценка проводилась оценщиками с использованием методов массовой оценки.

Объектами оценки являются объекты недвижимости (здания, помещения, сооружения, объекты незавершенного строительства), расположенные на территории Свердловской области, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.

Исходный перечень объектов оценки включал около 2 млн объектов недвижимости, в настоящее время их более 3 млн.

При проведении оценки использовались методы массовой оценки (индивидуальные особенности объектов не учитывались), однако кадастровая цена, в целом, соответствует рыночной, считают риэлторы.

исполнительный директор OOO «Бюро недвижимости Зыряновой» В целом, кадастровая стоимость соответствует рыночной. Если не брать какие-то исключительные случаи, к примеру, новостройки – там кадастровая стоимость ниже рыночной. В частности, сейчас мы приняли однокомнатную квартиру-студию в «Солнечном», у которой кадастровая стоимость – 226 тысяч рублей.

При этом у экспертов есть опасения, что кадастровую стоимость вскоре пересмотрят. И оказаться она может выше рыночной.

Со следующего года хотят плотно взяться за пересмотр кадастровой стоимости квартир. Есть опасение, что кадастровая стоимость будет завышена.

Сокращение суммы налога с продажи в таком случае будет зависеть от результатов оспаривания кадастровой стоимости. Проблема, с которой борются владельцы земли, может стать актуальной и для собственников квартир.

Продавцам запретят прибедняться

Квартиры, которые находятся в собственности менее трех лет, чаще всего продают с занижением цены в договоре купли-продажи до 1 млн рублей. Фиктивное занижение стоимости объекта позволяет продавцу не платить налог с полученного от продажи дохода. Схема эта является незаконной и для покупателя рискованной.

юрист ООО ЮФ «Юрлига-бизнес» Указание фиктивной стоимости имущества в договоре с целью избегания уплаты налога чревато последствиями для покупателя, который рискует в случае признания сделки недействительной получить обратно лишь то, что указано на бумаге. Таких случаев на практике встречается немало.

Читайте также  Можно ли продать квартиру по договору приватизации?

В 2016 году занижать цену в договоре до 1 000 000 рублей станет бессмысленно. При сопоставлении двух величин (рыночной и кадастровой цен) нарушителей вычислят моментально, и налог начислят с большей суммы.

Между тем, запрет на указание в договоре 1 млн рублей не означает, что занижать стоимость объекта участники сделки не будут. По подсчетам специалистов по недвижимости, максимальная величина для занижения в договоре купли-продажи возможна до 30% от кадастровой стоимости объекта.

Иными словами, объект по договору не должен стоить меньше 70% от кадастровой стоимости.

Впрочем, далеко не факт, что продавцам удастся использовать схему с занижением. И дело даже не в законодательных изменениях. В текущей ситуации разбалансировки спроса и предложения найти покупателя на квартиру весьма проблематично, между объектами возникает конкуренция. Маловероятно, что при выборе из 11 500 квартир покупатель согласится участвовать в рискованной для него сделке.

Законный способ экономии

Сэкономить на выплате налога при продаже квартиры, которая в собственности менее пяти лет, в будущем все-таки будет возможно. И сделать это получится абсолютно законным способом.

Эксперты рекомендуют продавцам при заполнении налоговой декларации снижать размер дохода от продажи на величину понесенных расходов.

Иными словами, продавец может минимизировать базу для исчисления налога, показав, сколько он потратил на покупку квартиры (недавно проданной или только что купленной). Такая возможность предусмотрена Налоговым кодексом (п.2 ст. 220).

юрист ООО ЮФ «Юрлига-бизнес» Гражданин вправе уменьшить налогооблагаемый доход на расходы на покупку квартиры или же может воспользоваться стандартным вычетом и уменьшить налогооблагаемый доход на 1 млн. рублей.

Для этого после продажи квартиры, при подаче налоговой декларации на доходы физических лиц по форме 3-НДФЛ, необходимо приложить документы, подтверждающие понесенные расходы. Ими могут стать договор купли-продажи, расписка в передаче денег за квартиру продавцу или договор на оформление ипотеки.

Вообще-то, пользоваться этим способом никто не запрещает и сейчас. Но камнем преткновения чаще всего выступает то, что квартира покупалась когда-то с аналогичным занижением до 1 млн рублей. У владельцев зачастую нет документов для того, чтобы показать, сколько они заплатили на самом деле за купленную квартиру. Так, замыкается  порочный круг.

С 2016 года сделки, вероятно, уже будут совершаться без занижения (либо с минимальным занижением) стоимости в договоре. Документально будут зафиксированы реальные суммы сделок. А это значит, что цена покупки и цена продажи будут более или менее равными величинами. Доход от продажи, если и будет возникать, то минимальный.

Впрочем, эксперты уверены, что прибыли может и не быть вовсе. Рыночные тенденции к получению дохода от спекуляции недвижимостью сегодня не располагают.

исполнительный директор OOO «Бюро недвижимости Зыряновой» Налог платится с полученного дохода. На рынке сейчас – стагнация, наблюдается снижение цен. Допустим, квартира была куплена за 3 млн рублей, а в следующем году ее продадут только за 2,8 млн рублей ( есть такая вероятность). Дохода нет, с учетом того, что кадастровая стоимость, скорее всего ниже стоимости продажи, соответственно и налог не возникнет. В связи с этим, системных сдвигов и изменений в схеме реализации недвижимости я не жду.

Источник: http://admkostrom.ru/kak-pravilno-minimizirovat-nalogi-pri-prodazhe-kvartiry/