Как определить рыночную стоимость объекта недвижимости?

Содержание

Рыночная стоимость и другие виды стоимости

Как определить рыночную стоимость объекта недвижимости?

При использовании понятия стоимости объекта оценки при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

При осуществлении оценочной деятельности в зависимости от предполагаемого использованиярезультата оценки определяется конкретный вид стоимости, в том числе:

Данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. Оценщик вправе использовать другие виды стоимости в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, а также международными стандартами оценки.

Понятие рыночной стоимости в РФ

Определение рыночной стоимости производится оценщиками, осуществляющими свою деятельность в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.

1998 № 135-ФЗ, согласно которому под «рыночной стоимостью» объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана приниматьисполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки — наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.»

В случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее — договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и других.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

  • при изъятии имущества для государственных нужд;
  • при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;
  • при определении стоимости объектов залога, в том числе ипотека;
  • при определении стоимости не денежных вкладов в уставный капитал;
  • при определении стоимости имущества должника в ходе процедуры банкротства;
  • при определении стоимости безвозмездно полученного имущества;
  • и других случаях (ознакомьтесь с ситуациями, при которых необходимы услуги независимого оценщика).

Понятие инвестиционной стоимости

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

Понятие ликвидационной стоимости

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Понятие кадастровой стоимости

Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.».

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Источник: http://www.ocenka21.ru/branch/auto/

Рыночная стоимость объекта недвижимости: методы и этапы оценки

Приветствую! Сколько стоит Ваша недвижимость? Любопытно, что точного ответа на этот вопрос нет. Ведь цифра будет зависеть от того, кто спрашивает. Покупатель, инвестор, партнер, страховщик, представитель банка или налоговый инспектор?

Да, рыночная стоимость объекта недвижимости — это та цена, по которой ее, не спеша, можно продать через онлайн-площадку, риелторов и агентства недвижимости. Но поверьте, все не так просто, как кажется.

И сегодня я расскажу о том, как оценить рыночную стоимость недвижимости, что на нее влияет, и чем она отличается от кадастровой, инвентаризационной и других.

Что такое рыночная стоимость недвижимости?

Рыночную стоимость устанавливает рынок. Квартира или торговое помещение стоит столько, сколько за него готов сегодня заплатить покупатель. Другими словами, это та цена, за которую недвижимость можно продать без спешки и суеты.

На рыночную стоимость влияют десятки факторов: курс доллара, сезонность, налоги и состояние экономики в стране.

Сравнительный метод

Метод основан на предположении, что покупатель не заплатит за этот объект больше, чем за аналогичный на открытом рынке. Оценщик собирает прямые данные о свежих сделках купли-продажи с похожей недвижимостью. Кстати, именно сравнительный метод часто используют риелторы.

Например, Вы продаете двухкомнатную квартиру с ремонтом в старом доме спального района. Для сравнения будут отобраны проданные недавно квартиры с теми же параметрами: 2 комнаты, свежий ремонт, старый дом и тот же район.

По сути, применить сравнительный анализ для оценки собственной квартиры Вы можете и самостоятельно.

Плюсы метода:

  • Отражает мнение массового продавца и покупателя (такая оценка максимально приближена к справедливой);
  • Учитывает актуальную пропорцию «спрос-предложение» и инфляцию;
  • Максимально прост в применении и дает более-менее надежные результаты при условии наличия аналогов или стабильности рынка.

К недостаткам можно отнести то, что крайне сложно найти два «объекта-близнеца» для сравнения. Кроме того, у оценщика нет информации об окончательных условиях сделки. Может, аналогичные квартиры по факту покупают лишь с 30% скидкой?

Затратный метод

Суть метода: на примере конкретного объекта оценщик определяет, во сколько бы нам обошлось строительство его точной копии (те же архитектурные параметры, те же стройматериалы, то же качество отделки). Такая стоимость называется «восстановительной».

Или еще один вариант – во сколько бы обошлось создание «улучшенного» аналога того же здания (из более современных стройматериалов и в другом стиле). Тогда это будет расчетом «стоимости замещения».

Читайте также  Альтернатива что это значит в недвижимости?

И в том, и с другом случае за «базу» берут уже построенное здание. Полученная в итоге стоимость учитывает и цены на стройматериалы, и зарплату строительной бригады, и износ, и расходы на логистику и многое другое.

К слову, именно затратный подход применяли в СССР при расчете инвентаризационной стоимости зданий для БТИ. Сразу хочу заметить, что затратный метод – самый ресурсный из трех. В нем много цифр и расчетов, да и точной информации понадобится море.

Плюсы метода:

  • Самый надежный способ оценить «свежепостроенные» объекты с использованием современных проектных нормативов.
  • Отлично подходит для:
    • оценки специальных объектов (школы, детские сады, больницы, тюрьмы);
    • технико-экономического обоснования нового строительства.

Методика расчета:

  1. Определяют стоимость земли, на которой расположен объект.
  2. Рассчитывают стоимость замещения или восстановительную стоимость. Заказчик заранее уточняет, какой из двух вариантов ему нужен.
  3. Рассчитывают все виды износа (внешний, физический, функциональный).
  4. Из пункта №2 вычитают пункт №3.
  5. Выводят общую стоимость объекта недвижимости: пункт 1 + пункт 4.

Доходный метод

Здесь стоимость недвижимости зависит от ожидаемых доходов при условии наиболее эффективного использования объекта. По сути, будущий владелец актива хочет узнать ответ на вопрос: «Стоит ли инвестировать в эту недвижимость? И сколько она должна стоить, чтобы я на ней заработал ХХХ рублей?»

Методика расчета:

  1. Рассчитываем сумму всех возможных поступлений от объекта (как правило, от его сдачи в аренду).
  2. Рассчитываем сумму расходов, связанных с недвижимостью (налоги, пошлины, ЖКХ, коммунальные услуги, споры).
  3. Определяем чистый операционный доход (пункт 1 минус пункт 2).
  4. Рассчитываем ставку дисконтирования (индексный коэффициент).
  5. Переводим ожидаемые доходы в текущую стоимость.

Обратите внимание! Доходный метод в принципе не подходит для оценки недвижимости:

  • В условиях кризиса (прибыль от объекта не будет поступать постоянно и равномерно);
  • В условиях дефицита информации (например, если Вы не знаете ставку дисконтирования, то делать расчеты бессмысленно);
  • Для просчета нового бизнеса (риски слишком высоки, сложно просчитать денежный поток).

Местоположение

Оценивают такие параметры как престижность района, его удаленность от метро и автомагистралей, наличие рядом промышленных производств и другое. Чем удобней и комфортней местоположение недвижимости – тем выше будет цена объекта.

Качество инфраструктуры

Чем лучше развита инфраструктура района, тем дороже будет оценена недвижимость. Для жилых объектов инфраструктура – это школы и детские сады, больницы и аптеки, магазины и рынки, парки и детские площадки. При этом все объекты должны быть расположены в шаговой доступности от объекта!

Транспортная доступность

Чем проще добраться до недвижимости из любой точки города, тем выше ее цена. Поэтому за близость к метро всегда приходится доплачивать.

Размеры объекта

Чем меньше площадь помещения, тем дороже будет стоить «квадрат» объекта. Кстати, это правило не распространяется на элитную недвижимость.

Состояние недвижимости

Здесь оценивается не только качество ремонта, но и общее состояние подъезда и придомовой территории.

Общая конъюнктура рынка

Соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости диктует цены на квадратные метры. Огромное значение имеет текущее состояние экономики: спад, стагнация или экономический рост.

Процедура оценки

Знать справедливую цену недвижимости нужно во многих ситуациях.

Например:

  • Вы продаете или покупаете квартиру, земельный участок либо склад.
  • Хотите застраховать объект недвижимости.
  • Оформляете банковский кредит под залог недвижимого имущества. Банку нужна точная залоговая стоимость.
  • Разбираете имущественный спор в суде (например, делите квартиру с супругой после развода).
  • Вступаете в права пользования или наследства.

Оценочной деятельностью в Российской Федерации занимаются лицензированные компании-оценщики.

Пять этапов оценки недвижимости

  1. Постановка задания. Заказчик уточняет цель оценки, тип определяемой стоимости (например, рыночная или кадастровая) и другие нюансы. И самое главное, для кого делается оценка. Варианты: для страховой компании, для потенциального покупателя, для банка, для налоговой, для страховой.
  2. Подписание договора. На втором этапе составляется план оценки: график работ, выбор метода оценки (о них я писал выше), источники информации и стоимость работы. Заказчик и оценщик подписывают договор.
  3. Сбор и анализ информации.

    На третьем этапе оценщик осматривает объект и прилегающую территорию. Изучает юридические, физические и экономические параметры. Проверяет собранную информацию на достоверность. Анализирует и обрабатывает данные.

  4. Расчет стоимости объекта и выведение итоговой величины. Как правило, объект недвижимости оценивается тремя методами (доходный, сравнительный и затратный). Далее оценщик устанавливает коэффициент достоверности для каждого из подходов и вычисляет итоговую величину.
  5. Составление и сдача отчета заказчику.

Какие документы понадобятся для оценки?

  1. Личные документы владельца недвижимости (копии паспорта, ИНН).
  2. Правоустанавливающие (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о покупке объекта на аукционе).
  3. Бумаги по самой недвижимости (фото объекта, выписки из госреестра).

Чем рыночная стоимость отличается от других видов?

Рыночная – не единственная стоимость, которую используют при оценке недвижимости. Есть еще ликвидационная, балансовая, инвентаризационная и другие. И у каждой – своя специфика и свой «конечный потребитель». Чем каждая из них отличается от рыночной стоимости? Попробуем разобраться.

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость показывает, сколько, по мнению государства, Ваша недвижимость стоит на рынке. Кадастровая и рыночная стоимость могут отличаться на 20-30% и больше.

КС учитывает престижность района, наличие инфраструктуры, а также месторасположение и планировку объекта. На итоговую цифру не влияет: состояние рынка недвижимости, наличие в квартире сантехники и кондиционера, вид из окна и «свежесть» ремонта. Итоговое значение заносится в Государственный кадастр недвижимости.

Такая оценка нужна для определения базы начисления налога на недвижимость с 2015 года. Если не вдаваться в детали, то «инвентаризационную» базу сменили на «кадастровую» с одной целью: привлечь лишние деньги в бюджет. Владельцам недвижимости теперь придется платить в казну больше, чем до нововведения. Особенно не повезло собственникам объектов в престижных районах мегаполисов. По закону, кадастровую стоимость нужно пересматривать не реже, чем один раз в пять лет.

Ликвидационная стоимость

Ликвидационная стоимость отображает цену объекта, за которую его можно продать очень-очень срочно. Другими словами, это продажа недвижимости по цене ниже рыночной.

Методы оценки ликвидационной стоимости:

  1. Прямой. Чаще всего объект просто сравнивают с аналогами на рынке. Видим на сайте, что однокомнатная квартира в Ясном районе срочно продается за ХХХ рублей, значит, и нам можно принять ту же цифру.
  2. Косвенный. Берем рыночную стоимость и корректируем ее на скидку. Самое сложное — рассчитать размер скидки (она может составлять и 20%, и 50%).

Инвентаризационная стоимость

Инвентаризационную стоимость устанавливает БТИ в момент оформления документов. Эта цена является разумной лишь на момент оценки. Со временем она все дальше уходит от реальной (в сторону занижения). Например, в историческом центре Москвы инвентаризационная стоимость домов старого фонда в 30 (!) раз ниже рыночной.

Восстановительная стоимость

ВС показывает, сколько денег понадобится на то, чтобы построить точную копию объекта.
Например, Роман заказал восстановительную оценку складского комплекса в Подмосковье. По расчетам оценщика ВС составила $2 млн. Это значит, что примерно в $2 млн. Роману обойдется строительство модульного комплекса той же площади и того же качества в том же районе.

Балансовая стоимость

Балансовая стоимость объектов недвижимости нужна для бухгалтерского учета юрлиц. Любую компанию можно оценить в рублях или в долларах. Ее общая «цена» складывается из денег на банковских счетах, стоимости оборудования, мебели, запасов материалов на складе и, конечно, недвижимости (если она находится в собственности компании).

Как определяется балансовая стоимость, скажем, склада? Чаще всего берется стоимость его покупки минус износ. Чем дольше компания пользуется складом, тем меньше его балансовая стоимость. Если на складе сделали ремонт – балансовая стоимость снова вырастает.

Важный момент! Почти всегда балансовая стоимость ниже рыночной! Она отвечает условию, как можно скорее получить свободные средства от продажи актива.

Инвестиционная стоимость

Инвестиционная стоимость показывает, сколько стоит недвижимость в конкретном инвестиционном проекте для конкретного инвестора. ИС используют для оценки эффективности того или иного проекта. Или когда нужно разделить доли в бизнесе между собственником и инвестором с учетом будущих доходов.

В идеале, инвестиционная стоимость должна быть выше рыночной. В противном случае владельцу офиса или склада выгодней продать объект по рыночной цене и не «заморачиваться» с участием в бизнес-проекте.

Вместо вывода

Если сократить понятие «рыночная стоимость» до минимума, то это та цена, по которой недвижимость готовы купить в текущий момент. При актуальном курсе доллара, текущем уровне средней заработной платы и нынешнем соотношении спроса и предложения на рынке.

Но не стоит забывать, что любой рынок недвижимости переживает циклические спады и подъемы. Главное, объективно оценить стадию рынка и вовремя продать или купить объект.

А как Вы рассчитываете рыночную стоимость недвижимости?

и делитесь ссылками на свежие посты с друзьями в социальных сетях!

Источник: http://capitalgains.ru/investitsii/nedvizhimost/rynochnaya-stoimost-obekta.html

Рыночная стоимость объектов недвижимости

Сохрани ссылку в одной из сетей:

Контрольнаяработа

Задача1

Определить рыночную стоимостьобъекта недвижимости производственногоназначения затратным методом.

Исходные данные:

строительный объем здания,м3, Bv — 10100;

фактический срок эксплуатацииздания, год, Tf — 8;

удельные затраты на строительствоаналогичного здания, тыс. руб., ct- 36;

коэффициент отличий оцениваемогоздания от типового, k — 1,05;

ставка земельного налога врасчете на 1 м2 земли, руб., Tl- 3420,0;

площадь земельного участка,относящегося к зданию, м2, Sl- 600.

Решение:

Восстановительная стоимостьздания VR определяетсяисходя из объема здания, величиныудельных затрат на строительство икоэффициента отличий оцениваемогоздания от типового:

VR= ct ∙Bv ∙k;

VR= 36 ∙10100 ∙ 1,05 = 381780 тыс. руб.

Для расчета физическогоизноса здания Dpнеобходимо определить восстановительнуюстоимость его конструктивных элементов,а затем и величину их износа.

Расчет физического износаэлементов здания определяем по таблице.

Расчетфизического износа здания

Наименование конструктивных элементов здания % от восстановительной стоимости всего здания Восстановительная стоимость элемента Фактический срок эксплуатации Нормативный срок эксплуатации Коэффициент износа, гр.4: гр.5 Сумма износа, гр.3∙гр.6
1 2 3 4 5 6 7
Фундамент 7 26724,6 8 100 0,08 2137,96
Наружные стены 15 27267 8 100 0,08 4581,36
Перекрытия 14 53449,2 8 100 0,08 4725,93
Кровля 8 30542,4 8 50 0,16 4886,78
Перегородки 9 34360,2 8 80 0,1 3436,02
Внутренняя отделка 6 22906,8 8 8 1,0 22,906,8
Наружная отделка 3 11453,4 8 60 0,13 1488,94
Система водоснабжения и канализации 10 38178 8 50 0,16 6108,48
Система электроснабжения 7 26724,6 8 40 0,2 5344,92
Система отопления 9 343,60,2 8 50 0,16 5497,63
Система вентиляции 2 7635,6 8 40 0,2 1527,12
Система пожаротушения 3 11453,4 8 50 0,16 1832,54
Система телефонизации 2 7635,6 8 40 0,2 1527,12
Лифты 5 19089 8 30 0,27 5154,03
Итого 100 381780 71155,63

Накопленный износ здания Dопределяем по следующей формуле:

D = Dp+ Df +De.

Доля функционального износаздания составляет 80% от восстановительнойстоимости системы телефонизации:

Df= 7635,6 * 0,8 = 6108,48 тыс. руб.

Внешний износ зданияпредставляет 0,1% от восстановительнойстоимости здания:

De= 381780 ∙ 0,001 381,78 тыс. руб.

D = 381,78 + 6108,48 +71155,63 = 77645,89 тыс. руб.

Остаточная стоимость зданияVremопределяется путем вычитания из еговосстановительной стоимости величинынакопленного износа:

Vrem= VR -D;

Vrem= 381780 — 77645,89= 304134,11 тыс.руб.

Стоимость земельного участка,относящегося к зданию, определяется наоснове нормативной цены земли, котораяпринимается в размере 85-кратной ставкиземельного налога:

Vt= 85 ∙ Tl ∙ Sl;

Vt= 85 ∙ 3,420 ∙ 600 = 174420,0тыс. руб.

Рыночная стоимость оцениваемогоздания определяется как сумма остаточнойстоимости объекта и стоимости земельногоучастка:

V = Vrem+ Vt;

V = 304134,11 +174420,0= 478554,1 тыс. руб.

Вывод: рыночная стоимостьобъекта недвижимости производственногоназначения при оценке ее затратнымметодом составляет 478554,1тыс. руб.

Задача2

Определить рыночную стоимостьторгового центра методом прямойкапитализации дохода.

Исходные данные:

полезная площадь торговогоцентра, м2, SB- 800;

арендная плата за 1 м2в месяц, тыс. руб., rB- 15,0;

операционные расходы на 1м2полезной площади в месяц, руб., с — 3000.

Цена продаж и чистый операционныйдоход по сопоставимым с оцениваемымобъектом:

Показатели Сопоставимые объекты
А В С
Цена продажи, тыс. руб. 3000 2500 3500
Чистый операционный доход, тыс. руб. 650 700 910

Метод капитализации дохода- это метод преобразования величинычистого дохода в оценку текущей стоимости.Капитализация доходов предусматриваетрасчет текущей стоимости будущихфинансовых выгод, которые собственникможет получить от объекта недвижимости.

Решение:

1) Потенциальный валовой доходPGI зависит от следующих факторов: аренднойплаты за 1 м2 (rB)и полезной площади здания (SB):

PGI = rB∙ SB∙ 12;

PGI = 15,0 ∙ 800∙ 12= 144000 тыс. руб.

2) Действительный валовойдоход определяем по формуле:

EGI = PGI∙ k;

где k = 0,95 — коэффициентзаполняемости здания (доля сданных варенду площадей);

EGI = 144000 ∙ 0,95 =136800 тыс. руб.

3) Общие операционные расходыпо эксплуатации торгового центраопределяются по формуле:

COE = c ∙ SB∙ 12;

где с = 3 — операционные расходына 1 м2 площади, тыс. руб.;

СОЕ = 3 ∙ 800∙ 12 = 28800 тыс. руб.

4) Чистый операционный доходот здания может быть определен какразница между действительным валовымдоходом и операционными расходами (сотчислениями на капитальный ремонт):

NOI = EGI- (COE + W);

где W — отчисления на капитальныйремонт, представляющий 2% от действительноговалового дохода.

W = EGI∙ 0,02; W = 138800 ∙ 0,02 = 2736 тыс.руб.

NOI = 136800 — (28800+2736) = 105264 тыс. руб.

5) Стоимость объекта определяетсяпо формуле:

,

где R — коэффициент капитализации,который учитывает получение прибылина вложенный капитал и выражаетвзаимосвязь между ежегодным доходом,который приносит объект недвижимости,и стоимостью этого объекта.

Коэффициент капитализацииопределяется как среднеарифметическаявеличина частного от деления чистогооперационного дохода от каждогосопоставимого объекта на цену егопродажи.

Вывод: Рыночная стоимостьторгового центра рассчитаннаяпо методу прямойкапитализации составила-417383,03 тыс. руб

Задача 3

Инвестор рассматривает проекторганизации бизнес-центра на базесуществующего здания, предлагаемого кпродаже. Для подготовки здания кэксплуатации его необходимо отремонтироватьи соответствующим образом оборудовать.

Определить текущую рыночнуюстоимость объекта недвижимости методомдисконтирования денежных потоков,используя приведенные ниже данные,полученные в результате анализа рынкакоммерческой недвижимости.

Исходные данные:

затраты на ремонт и оборудованиездания, тыс. руб., IC — 1800;

полезная площадь бизнес-центра,м2, SB- 3100;

арендная плата за 1 м2полезной площади в месяц в аналогичныхбизнес-центрах, тыс. руб., rB- 13,5;

период коммерческогоиспользования, годы — 5;

общие операционные расходыпо эксплуатации бизнес-центра в 1-ый годэксплуатации на 1 м2 полезнойплощади в месяц, руб., COE– 4500.

Арендная плата за 1 м2полезной площади в аналогичныхбизнес-центрах имеет тенденцию к ростуна 5% в год.

Коэффициент заполняемости(k) в первый год использования подобныхзданий составляет 0,5; во второй — 0,75; втретий — 0,8; в четвертый и пятый — 0,95.

Коэффициент капитализациидля зданий такого типа составляет 0,3.

Общие операционные расходыпо эксплуатации бизнес-центра имеюттенденцию к росту на 3% в год. Ставкадисконтирования по данным рынкаопределена на уровне 20% для первого годакоммерческого использования; 22% — длявторого года; 24% — для третьего года; 25%- для четвертого года и 27% для пятогогода.

Решение.

Метод дисконтирования доходовпредполагает преобразование поопределенным правилам доходов, ожидаемыхинвестором. Будущие доходы включают всебя:

доходы от эксплуатации объектанедвижимости на протяжении срокавладения;

денежные поступления отпродажи имущественного объекта в концесрока владения.

Текущая стоимость недвижимостиаккумулирует все будущие доходы отвладения объектом недвижимости ипоказывает ту предельную цену, прикоторой затраты на его приобретениеокупятся за время владения им.

Дисконтирование означаетрасчет текущей стоимости прав наполучение будущих доходов.

1) Рассчитываем стоимостьарендной платы за 1 м2, котораяимеет тенденцию к росту на 5% в год:

1 год: 13,5 тыс. руб.;

2 год: 13,5 ∙ 1,05 = 14,175 тыс. руб.;

3 год: 14,175 ∙ 1,05 = 14,88 тыс. руб.;

4 год: 14,88 ∙ 1,05 = 15,62 тыс. руб.;

5 год: 15,62 ∙ 1,05 = 16,40 тыс. руб.

2) Определяем потенциальныйваловой доход:

PGI = rB∙ SB∙ 12;

1 год: 13,5 ∙ 3100 ∙ 12 = 502220тыс.руб.;

2 год: 14,175 ∙ 3100 ∙ 12 = 527310тыс.руб.;

3 год: 14,88 ∙ 3100 ∙ 12 = 553536 тыс.руб.;

4 год: 15,62 ∙ 3100 ∙ 12 = 581064тыс.руб.;

5 год: 16,40 ∙ 3100 ∙ 12 = 610080 тыс.руб.

3) Определяем действительныйваловой доход:

EGI = PGI∙ k;

где k — коэффициент заполняемостиздания;

1 год: 502220 ∙ 0,5 = 251100 тыс. руб.;

2 год: 5207310 ∙ 0,75 = 395482,5тыс. руб.;

3 год: 553536 ∙ 0,8 = 442828,8тыс. руб.;

4 год: 581064 ∙ 0,95 = 522950,6 тыс. руб.;

5 год: 610080 ∙ 0,95 = 579576 тыс. руб.

4) Находим операционные расходына 1 м2 полезной площади в месяц,которые ежегодно увеличиваются на 3%:

1 год: 4,5 тыс. руб.;

2 год: 4,5 ∙ 1,03 = 4,635 тыс. руб.;

3 год: 4,635 ∙ 1,03 = 4,774 тыс. руб.;

4 год: 4,774 ∙ 1,03 = 4,917 тыс. руб.;

5 год: 4,917 ∙ 1,03 = 5,064 тыс. руб.

5) Определяем общие операционныерасходы:

COE = c∙ SB∙ 12

1 год: 4,5 ∙ 3900 ∙ 12 = 1674002 тыс.руб.;

2 год: 4,635 ∙ 3900 ∙ 12 = 172422 тыс.руб.;

3 год: 4,774 ∙ 3900 ∙ 12 = 177592,8тыс.руб.;

4 год: 4,917 ∙ 3900 ∙ 12 = 182912,4 тыс.руб.;

5 год: 5,064 ∙ 3900 ∙ 12 = 188380,8 тыс.руб.

6) Вычисляем чистый операционныйдоход от здания:

1 год: 251000 — 167400 = 83700 тыс. руб.;

2 год395482,5 — 172422 = 223060,5 тыс. руб.;

3 год: 442828,8 — 177592,8 = 265236 тыс.руб.;

4 год: 522957,6 — 182912,4= 340045,2 тыс.руб.;

5 год: 579576 — 188380,8 = 391195,2 тыс.руб.

7) Определяется дисконтированныйденежный поток:

DCF = ,

где i — ставка дисконтирования,выраженная в единицах;

n — номеранализируемого года.

1 год:

2 год: ;

3 год:

4 год:

5 год:

тыс.руб.

8) Определяем текущую стоимостьперепродажи здания (реверсии) в концесрока его коммерческого использования:

PVr=

где DCF5 — дисконтированныйденежный поток последнего, 5-го года;

R — коэффициенткапитализации.

PVr=

9) Находим текущую рыночнуюстоимость объекта:

V = — IC+ +PVr,

где IC — первоначальныеинвестиции (затраты на ремонт иоборудование здания).

V = — 1200+ 395146,66 + 617120,63= 1010767,29 тыс. руб.

Все данные для расчета отраженыв таблице.

Расчет стоимости зданияметодом дисконтирования денежныхпотоков.

Наименованиепоказателей Значение показателей по годам
1 2 3 4 5
Полезная площадь здания, м2 3100
Арендная плата за 1 м2 полезной площади здания 13,5 14,175 14,88 15,62 16,40
Потенциальный валовой доход от аренды здания, тыс. руб. 502200 527310 553536 581064 610080
Коэффициент заполняемости 0,5 0,75 0,8 0,95 0,95
Действительный валовой доход, тыс. руб. 251100 395482,5 442828,8 522957,6 579576
Операционные расходы по эксплуатации бизнес-центра на 1 м2 полезной площади в месяц, тыс. руб. 4,5 4,635 4,774 4,917 5,064
Операционные расходы, тыс. руб. 167400 172422 177592,8 182912,4 188380,8
Чистый операционный доход, тыс. руб. 83700 223060,5 660348 340045,2 391195,2
Ставка дисконтирования, % 20 22 24 25 27
Дисконтированный денежный поток, тыс. руб. 189540 375431,34 346344,11 372161,99 291246,64
Первоначальные инвестиции, тыс. руб. 1800
Текущая стоимость перепродажи (реверсии здания), тыс. руб. 395146,66
Рыночная стоимость бизнес-центра, тыс. руб. 1010767,29

Источник: https://works.doklad.ru/view/GROellmcCpM.html

Определение рыночной стоимости: в чём особенности

Определение рыночной стоимости: в чём особенности

Как формируется стоимость различных объектов недвижимости — это вопрос, который интересует всех, кто намеревается приобрести или продать имущество. Данная статья посвящена тому, как определить рыночную стоимость объектов недвижимости, чтобы получить справедливую цену при продаже и не переплатить при приобретении.

У всех, кого интересует недвижимость в Сочи, неизменно возникает вопрос, как определить рыночную стоимость определенных площадей. Это в равной степени важно и для покупателей, и для продавцов. Никто не заинтересован недополучить при продаже жилых или нежилых площадей, как и переплатить при покупке недвижимости.

Специалисты агентства «Винсент Недвижимость» являются опытными экспертами, работающими на сочинском рынке уже много лет. Обращение к ним позволит в кратчайшие сроки узнать размеры актуальной стоимости объекта недвижимости, что обеспечит возможность ее выгодно реализовать или приобрести по оптимальной цене.

Обращайтесь к профильным специалистам, обладающим существенным опытом, если заинтересованы в достоверности и скорости проведения экспертной оценки.

Оценка стоимости недвижимости

Оценка стоимости недвижимости — это процесс определения стоимости объекта недвижимости или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает в себя: определение стоимости права собственности или иных прав (например, права аренды, права пользования) в отношении объекта недвижимости.

Цели оценки недвижимости

Чтобы понимать, что представляют собой те или иные цели оценки недвижимости, стоит, прежде всего, пояснить, что под оценочной деятельностью понимается такая особая деятельность субъектов оценки, которая осуществляется с определенной целью – установить в отношении того или иного объекта оценки рыночную или иную стоимость.

Безусловно, цели оценки недвижимости прямым образом зависят от конкретной сделки с имуществом в каждом случае.

Итак, какие бывают цели оценки недвижимого имущества:

  • Выявление стоимости недвижимости при проведении мероприятий по приватизации, при передаче в доверительное управление или аренду,
  • Проведение оценки недвижимости требуется при составлении различный брачных контрактов, а также при разделе имущества в случае расторжения брака, например, по требованию одной из сторон в том случае, когда имеет место спор о разделе имущества.
  • При необходимости предоставить в качестве залога недвижимое имущество,
  • При осуществлении контроля за правильностью и законностью уплаты налогов в том случае, если имеет место спор об исчислении налогооблагаемой базы,
  • В случае продажи либо отчуждения иным образом недвижимого имущества,
  • При выкупе либо в случае, если нормами законодательства предусмотрено изъятие недвижимости у собственника для различных государственных нужд,
  • При ипотечном кредитовании,
  • При переуступке долговых обязательств, которые непосредственно связаны с объектами оценки – недвижимым имуществом,
  • В случае, когда недвижимость передается в уставный капитал юридических лиц.

Список не носит исчерпывающий характер. Очевидно, что оценка недвижимого имущества может быть проведена в самых разных целях, хотя из оценочной практики становится ясно, что обычно необходимость возникает при совершении различных хозяйственных сделок.

Цели оценки недвижимости непосредственно влияют и на содержание оценки – т.е. на ту совокупность отношений и действий экономического, юридического, технического, исследовательского и иного характера в связи с определением стоимости объекта оценки.

В каждом конкретном случае, постановка целей перед специалистом имеет первоочередное значение и ставится во главу угла.

Основные виды оцениваемой стоимости недвижимости:

Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости может быть продан на открытом рынке недвижимости за характерный для таких объектов срок экспозиции.

Более точное определение: рыночная стоимость объекта недвижимости — наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, при условии, что стороны сделки действуют разумно, располагают всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект недвижимости, а другая сторона не обязана принимать исполнение; • стороны сделки хорошо осведомлены об объекте сделки и действуют в своих интересах; • объект недвижимости представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов недвижимости; • цена сделки является адекватным вознаграждением за объект недвижимости и стороны действуют без принуждения к совершению сделки с чьей-либо стороны;

• платеж за объект недвижимости выражается в денежной форме.

Ликвидационная стоимость объекта недвижимости рассчитывается как рыночная стоимость, но с поправкой на срочность и вынужденность продажи. Обычно для целей продажи на торгах или с аукциона.

Более точное определение: ликвидационная стоимость объекта недвижимости — расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект недвижимости может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Остаточная стоимость объекта недвижимости обычно рассчитывается для целей постановки излишков на баланс, для целей принятия управленческих решений и других. Как правило — затратным методом оценки.

Рыночные методы оценки недвижимости

Доходный метод оценивает текущую стоимость доходов от владения (сдачи в аренду) и перепродажи объекта недвижимости. Обычно используется много допущений и предположений , что несколько снижает его достоверность и точность.

Затратный метод базируется на реальном состоянии объекта и земельного участка и учитывает необходимые затраты для строительства аналогичного оцениваемому объекта недвижимости. Без сметы точно определить эти затраты в наших условиях сложно, поэтому точность затратного метода тоже оставляет желать лучшего.

Сравнительный метод состоит в определении рыночной стоимости недвижимости в сравнении с уже проданными или выставленными на продажу объектами. Информацию по таким объектам обобщают, корректируют с учетом инфляции и существующих тенденций на рынке и применяют к оценке стоимости оцениваемого здания или помещения. При наличии достаточного количества аналогов этот метод дает наиболее точную оценку рыночной стоимости.

Индексный метод оценки недвижимости

Индексный метод — перемножением стоимости объекта на соответствующий коэффициент (индекс). Данный метод оценки стоимости недвижимости часто используют налоговые органы для целей налогообложения
При не согласии налогоплательщика с использованием данного метода оценки , налогоплательщик вправе заказать у независимого оценщика независимую рыночную оценку стоимости объекта недвижимости, и уплачивать налог на недвижимость в соответствии с независимой оценкой.

Принципы оценки недвижимости

В рамках осуществления своей деятельности оценщик недвижимости руководствуется рядом принципов: • Принципы пользователя — отражают точку зрения конечного потребителя; • Принципы внешней рыночной среды; • Принципы, связанные с объектом недвижимости;

• Принцип лучшего и наиболее эффективного использования

Основные подходы оценки недвижимости

• сравнительный подход; • затратный подход; • доходный подход.

В рамках каждого из 3-х подходов существуют свои специфические методики.

Доходный подход оценки недвижимости

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.

Недостатком метода является то, что будущие доходы — прогнозная величина поступлений от арендной платы и суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путём анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно.

Затратный подход оценки недвижимости

Затратный подход (подход на основе активов) — совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений, предприятий.

Сравнительный подход оценки недвижимости

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Метод сравнения продаж

Метод сравнения продаж базируется на статистическом мониторинге и факторном анализе сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект недвижимости. Основные этапы применения метода: — позиционирование объекта, выбор сегмента рынка к которому относится объект с учётом Анализа наиболее эффективного использования; — анализ рынка; — факторный анализ; — выбор аналогов;

— расчет стоимости.

Метод капитализации доходов

Суть метода капитализации доходов — определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Метод дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект, в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Оценка жилой недвижимости

Оценка капитальных строений (зданий, сооружений), не завершенных объектов строительства, изолированных помещений как объектов недвижимого имущества, а также жилых помещений (квартир).

Объектами жилой недвижимости являются квартиры, дома, дачи, вспомогательные объекты в составе домовладений (гаражи, сараи, бани, теплицы, объекты ландшафтного благоустройства и пр.

)
При оценке данного типа недвижимости учитываются такие характеристики как: местоположение, площадь, удаленность от объектов инфраструктуры, планировка, состояние отделки, тип дома, этажность и т.д.

Документы, необходимые для оценки жилой недвижимости:

1. Технический паспорт БРТИ; 2. Регистрационное удостоверение на здания и объекты наружного благоустройства, выкопировки помещений; 3. Государственный акт на земельный участок

4. Прочая существенная информация (о произведенных реконструкциях, перепланировках и их законности, о наличии скрытых дефектов и т.д.).

Оценка при продаже квартиры

Как определить рыночную стоимость квартиры для ее дальнейшей продажи? О порядке оценки и возможных ошибках рассказывает директора Агентства недвижимости «Твой Дом» Ирина Алешина.

Источник: http://pravodom.website/opredelenie-rynochnoj-stoimosti-v-chjom/