Что такое договор цессии на квартиру?

Содержание

Переуступка права требования в РК: что нужно знать покупателю

Что такое договор цессии на квартиру?

Не секрет, что стоимость жилья в новостройках не всегда по карману столичному жителю. Но иметь собственные квадратные метры, да еще в новом комфортабельном здании, мечтает каждый казахстанец. Один из вариантов — купить квартиру в строящемся доме. Цена на такое жилье значительно ниже по сравнению с уже введенными в эксплуатацию квадратными метрами. В силу непредвиденных обстоятельств может возникнуть ситуация, когда и такое недостроенное жилье необходимо выставить на продажу. Но как быть, ведь по сути квартиры еще нет, что же в этом случае подлежит продаже?

Что такое переуступка права?

Подобный вид сделки будет называться переуступкой права требования или цессией, что одно и то же, говорят юристы. Человек, являющийся участником долевого строительства и полностью выплативший стоимость квартиры, передает (уступает) свои права по договору долевого участия другому лицу. Новое лицо (он же теперь новый кредитор) вправе требовать от застройщика (должника) передачи ему квартиры по договору долевого участия в строительстве.

Данный вид сделки удобен тем, что для ее заключения не требуется согласие должника (или застройщика), если, конечно, иное не предусмотрено законодательными актами или договором. Новый кредитор будет обладать теми же правами и в том же объеме, что и прежний дольщик.

Другими словами, вы приобретаете не квартиру, а документ, который удостоверяет ваше право получить свою недвижимость в будущем.

Но стоит обратить внимание на то обстоятельство, что покупатель получает не жилой объект, а только право требования выполнения обязательств застройщиком, в том числе право на получение жилища в собственность по завершении его строительства. Стоимость квартиры уже выплачена прежним дольщиком.

Другими словами, вы приобретаете не квартиру, а документ, который удостоверяет ваше право получить свою недвижимость в будущем. Может показаться, что заключить договор цессии — все равно, что купить обещание. На самом деле это не совсем так. Первый дольщик уже вложил собственные средства, на которые застройщик и возводит объект. Поэтому при уступке права требования к новому кредитору переходят все возможности, установленные договором долевого участия в жилищном строительстве.

При этом необходимо помнить, что договор переуступки права требования не регистрируется. Фактически стороны устно договариваются и по взаимному доверию совершают действия, и это влечет за собой определенные риски.

Если задерживают квартиру в новостройке >>>

Оформляем переуступку права требования: шаг за шагом

Условно порядок оформления переуступки прав на квартиру в новостройке можно разделить на 3 этапа. Предпочтительнее, чтобы все этапы сделки сопровождал квалифицированный специалист. Консультационную помощь при подготовке статьи оказала руководитель адвокатской конторы «Кулубекова и партнеры», член адвокатской коллегии г. Астаны, кандидат юридических наук Алия Кулубекова.

1-й этап — проверка наличия необходимых документов у застройщика

На начальном этапе необходимо тщательно изучить строительную историю и репутацию выбранного застройщика. От его «добросовестности» зависит дальнейший успех всего начатого дела. Для проверки документации достаточно обратиться в офис компании и попросить необходимые бумаги:

  • Учредительные документы строительной компании.
  • Свидетельство о государственной регистрации.
  • Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе.

Проект на строительство, в котором должно быть указано:

  • разрешение на строительство;
  • права на земельный участок, на котором идет строительство дома;
  • цель проекта;
  • этап строительства;
  • срок реализации;
  • предполагаемый срок сдачи дома в эксплуатацию.

5 правил выбора застройщика в кризис >>>

2-ой этап — подготовка покупателя и продавца к сделке

Перед продажей квартиры по переуступке прав собственности продавцу необходимо:

  • Уведомить застройщика о продаже квартиры по переуступке права требования. Согласно казахстанскому законодательству уведомлять застройщика о данном действии продавец не обязан, но юристы настоятельно советуют это сделать.
  • Получить письменное согласие застройщика на продажу квартиры. По мнению Алии Кулубековой, строительная компания, возводящая объект, на момент оформления уступки права должна в письменной форме дать согласие на переуступку права. При этом документ от застройщика должен быть оформлен в письменном виде и подписан уполномоченным лицом. Важно убедиться в полномочиях подписывающего лица от компании.
  • Взять у застройщика документальное подтверждение об отсутствии долга перед ним. Этот пункт юрист также считает обязательным. Представители строительной компании должны будут указать, что лицо, уступающее свое право новому лицу, полностью рассчиталось с компанией-застройщиком. При этом указать денежную сумму, которая была внесена и строительная компания не имеет претензий к уступающему право по вопросам оплаты.
  • Взять в ЦОНе выписку из реестра регистрации залога движимого имущества. Для заключения договора цессии лицо, уступающее свое право требования, обязано предоставить выписку из реестра регистрации залога движимого имущества. Получить ее можно в ЦОНе за три дня до заключения самой сделки (подписания договора цессии).
  • Получить нотариальное согласие супруга (-и) на продажу квартиры по переуступке прав долевого участия, если квартира приобреталась в браке.
Читайте также  Что такое нотариальная сделка купли продажи квартиры?

Перечень действий, которые необходимо сделать покупателю перед покупкой квартиры по переуступке прав требования, минимален:

  • Получить согласие супруга (-и) на покупку квартиры, заверенное нотариально, если покупка совершается одним из супругов. Если же оба супруга участвуют в сделке или между ними заключен брачный договор о раздельном имуществе, то данного согласия не требуется.

Покупка жилья в новом доме: как решать сопутствующие проблемы >>>

3-й этап — составление договора переуступки права требования

Далее необходимо составить договор переуступки между продавцом и покупателем. Это можно сделать в офисе компании застройщика или у юриста.

— В договоре уступки важно указать сумму, которую передает новый правообладатель первому лицу. Причем денежную сумму прописать в расписке или в акте по передаче средств. Обычно такой акт передачи денежных средств делает каждый нотариус. Он будет неотъемлемой частью договора уступки права требования, в одном из пунктов которого будет указана передача денежных средств, — говорит Алия Кулубекова.

При заключении договора переуступки прав требования руководитель столичной адвокатской конторы также советует получить у лица, передающего уступающее право, все бухгалтерские документы, в том числе и платежные поручения, которые могут подтвердить реальную оплату. И указать этот факт в договоре уступки. Такой пункт в документе будет подтверждать права нового правопреемника и служить доказательством, что в оригинале право действительно и оплачено.

Кроме того, по мнению юриста, будет нелишним подготовить и подписать дополнительное соглашение к договору переуступки прав требования по определенной форме, которое будет подписываться на основе договора цессии.

— В дополнительном соглашении, а именно в реквизитах, в наименовании договора будут указаны данные нового лица, так как произошла замена оснований договора уступки права, — разъясняет Алия Кулубекова. — Только после подготовки и подписания вышеуказанных моментов сделка будет считаться юридически грамотной и совершенной.

Документы, необходимые для заключения договора цессии:

  • Договор долевого участия в жилищном строительстве либо другой документ, подтверждающий возникновение прав на строящийся объект (квартиру).
  • Документы, подтверждающие оплату всей суммы (долевого взноса), предусмотренную договором долевого участия в строительстве (подтверждается полученной от застройщика на фирменном бланке, заверенной печатью организации справкой об отсутствии задолженности).
  • Удостоверение личности.
  • Выписка из реестра регистрации залога движимого имущества.
  • Согласие супруги (супруга) с обеих сторон сделки либо нотариально заверенное заявление о том, что сторона не состоит в браке.
  • Согласие застройщика на уступку права требования по договору долевого участия.

Долевые споры, или Как расторгнуть договор долевого участия? >>>

У приобретателя прав после сделки должны остаться:

  • Подлинник договора долевого участия или документа, по которому произошла уступка права. Также с застройщиком заключается дополнительное соглашение к договору долевого участия, в котором меняется дольщик и, соответственно, изменяются сведения о дольщике.
  • Подлинники документов, подтверждающих расчеты между сторонами по договору долевого участия.
  • Договор уступки (цессии) с указанием произведенной оплаты в случае, если договор возмездный.

Юридические нюансы договора цессии

Покупая квартиру в строящемся доме по уступке права, важно учитывать юридическую сторону вопроса, так как на этом пути существует много подводных камней.

— Договор переуступки права на жилье в строящемся объекте является гражданско-правовым видом договора, причем достаточно не сложным и стандартным. Но при условии, что при оформлении подобной сделки будут учтены все нюансы и тонкости в рамках законодательства РК, а их достаточно и необходимо тщательно разбираться, — отмечает руководитель адвокатской конторы «Кулубекова и партнеры» Алия Кулубекова.

Правозащитник советует внимательно читать договор. Дело в том, что если еще совсем недавно был очень распространен договор долевого участия, то на сегодняшний день казахстанские строительные компании очень редко работают в данном формате.

По словам Алии Кулубековой, закон о долевом строительстве достаточно жесткий для самих застройщиков. Он в большей мере защищает права дольщиков.

Покупая квартиру в строящемся доме по уступке права, важно учитывать юридическую сторону вопроса, так как на этом пути существует много подводных камней.

В нынешней практике распространены различные договоры (договор участия, договор простого товарищества), но никак не договор о долевом строительстве. Такие документы заключаются вне рамок законодательства о долевом строительстве.

К тому же всегда есть вероятность попасться на удочку мошенникам. Схема их махинаций проста: они могут заключить предварительные договоры купли-продажи с несколькими покупателями. В этом случае не помешает дополнительная проверка всех правообладателей.

— Только компания, уже зарекомендовавшая себя, может официально указать в письме, что квартира не была ранее продана лицом, которое уступает свое право, в действительности существует под указанным адресом и номером и, в конце концов, продана лицу, которое теперь решило переуступить право. Таким образом, отсутствует двойная продажа. В противном случае компании-застройщику и ее уполномоченным лицам будет грозить уголовная ответственность. На подобные вопиющие нарушения законодательства граждане стараются не идти, а крупные строительные компании тем более, — отметила эксперт.

Что касается застройщика, то он не может повлиять на решение дольщика перепродать свою квартиру, вернее, уступить свое право требования на строящуюся недвижимость. На деле же строительная компания может предотвратить такое развитие событий.

Большинство застройщиков, заключая договор с первичным инвестором, заранее предусматривают в документе пункты, в которых «черным по белому» указаны сроки и порядок обязательного уведомления компании в случае продажи квартиры по переуступке права требования.

Но существуют и более принципиальные застройщики, которые категорически отказываются от перепродажи права требования. Иногда просто не объясняя причин отказа. Скорее всего, это связано с последующим неудобством в переоформлении документов по смене правообладателей.

Генеральный директор ТОО «Строительство зданий и сооружений» Жаркын Балтабеков за свой многолетний опыт строительства отмечает, что независимо от целей, которые преследуют уступающие право на жилплощадь, важен только факт оплаты и наличие юридически грамотно составленного последующего договора.

Читайте также  Порядок возврата подоходного налога при покупке квартиры
Плюсы Минусы
Цена приобретаемого в будущем недвижимого имущества у участника долевого строительства может быть гораздо ниже, чем у застройщика. Договор цессии не избавляет правопреемника от рисков, характерных для долевого строительства.
Дольщик, нуждающийся в деньгах, может выгодно продать (уступить) свое право требования к застройщику. Сумма за переуступку может существенно превышать первоначально выплаченную сумму. Непременное условие для подписания договора цессии — выполнение дольщиком всех обязательств по договору долевого участия. Только после этого он может передать свое право требования к застройщику третьему лицу.
Уступка права не подлежит государственной регистрации, что позволяет сэкономить время на оформлении сделки. Необходимость получения в ЦОНе выписки из реестра регистрации залога движимого имущества, оформление которой занимает два рабочих дня, а сама выписка действительна в течение суток. То есть необходимо заранее спланировать порядок заключения сделки и особо тщательно согласовать действия сторон.

Информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/8145/

Как перепродать квартиру в новостройке Екатеринбурга до сдачи дома — PR-FLAT.RU

20.03.2019

Бывает, что у людей меняются жизненные планы или они изначально рассматривают участие в долевом строительстве как инвестицию и хотят перепродать квартиру, не дожидаясь сдачи дома. Но поскольку объект собственности физически и юридически еще не создан, продать его нельзя, но можно переуступить права на него. Разбираемся, как это сделать правильно.

Пока квартира не достроена, можно продать не саму недвижимость, а права на ее получение

Договор цессии и его особенности

Взаимоотношения между застройщиком и дольщиком регулируются договором долевого участия (ДДУ). С того момента, как он заключен и зарегистрирован, и до тех пор пока не подписан передаточный акт на квартиру, дольщик обладает правом требования жилья у застройщика. Если в этот промежуток времени возникает необходимость продать недостроенную квартиру, он переуступает это право третьему лицу.

Такой вид соглашения называется цессия – переуступка прав требования. Заключая его, следует учитывать ряд моментов.

  • Продавец (цедент) уступает покупателю (цессионарию) не только права, но и все обязанности по ДДУ и риски.
  • ДДУ после заключения договора переуступки передают новому дольщику, но условия его остаются прежними. Внести в него изменения, дополнения нельзя.
  • Продавец не отвечает за застройщика. Если после передачи прав возникнут проблемы со строительством, новый правообладатель не сможет предъявить претензии человеку, переуступившему ему право на квартиру.

Кто может перепродать квартиру по переуступке

Законное право переуступить квартиру в новостройке есть:

  • у дольщика – физического лица;
  • у инвестора или подрядных организаций, то есть у юридических лиц, с которыми застройщик расплачивается квадратными метрами за товары/работы/услуги.

Переуступка прав на квартиру по ДДУ так же безопасна, как и сам договор долевого участия

С кем переуступку нужно согласовать

Чтобы с продажей недостроенной квартиры не было проблем, перед заключением договора цессии получите письменное согласие всех заинтересованных сторон.

  1. Девелоперской компании. Обычно это требование прописано в ДДУ.
  2. Банка (если выплачиваете ипотеку). Для этого нужно полностью рассчитаться по кредиту. Долг может погасить как предыдущий владелец, так и новый (по соглашению с банком).
  3. Второго супруга. Необходимо, если на момент заключения ДДУ супруги состояли в зарегистрированном браке.

Порядок подписания договора цессии

Согласовав переуступку прав, продавец и покупатель подписывают соглашение. В нем содержится:

  • договор, по которому уступаются права (в нашем случае – зарегистрированный ДДУ со всеми реквизитами);
  • полная информация о предмете сделки (должна полностью соответствовать прописанным в ДДУ характеристикам);
  • стоимость договора;
  • пункт о том, что квартира полностью оплачена;
  • обязанность продавца зарегистрировать данное соглашение и передать его новому правообладателю вместе с оригиналом ДДУ.

Если продавец – физическое лицо и переуступает права за 100 % оплату, в соглашении цессии дополнительно указывают, через какое время деньги поступят продавцу, и какой вариант оплаты будет использован:

  • на расчетный счет (указываем реквизиты);
  • наличными;
  • аккредитив в банке (аккредитив – это гарантия оплаты для продавца и спокойствия за свои деньги – для покупателя).

Если предусмотрена оплата переуступки наличными, в соглашение желательно включить пункт о том, что деньги поступят продавцу после регистрации договора цессии в Росреестре через МФЦ.

Если оплата части стоимости идет за счет кредита, в соглашении об уступке указывают полное наименование и реквизиты кредитующей финансовой организации, сумму собственных средств покупателя и отдельно сумму заемных средств (ипотека).

Государственная регистрация переуступки

Для регистрации в Росреестре к подписанному сторонами договору цессии (4 экземпляра) прилагают:

  • зарегистрированный в Росреестре оригинал ДДУ (на нем должна стоять синяя печать регистратора и номер);
  • письменное согласие девелопера или печать и подпись представителя застройщика на соглашении об уступке;
  • документы из банка об оплате ДДУ или переходе долга к новому правообладателю;
  • кредитный договор или его копия из банка, если сделка ипотечная;
  • нотариально заверенное согласие супруга (если нужно);
  • паспорта сторон (для физических лиц);
  • платежное поручение или его заверенную копию об уплате 175 рублей государственной пошлины за переход прав требования по ДДУ (отдельно оплачивают продавец и покупатель).

Если продавец – юридическое лицо, дополнительно прилагают:

  • доверенность и ее копию на лицо, подающее документы от имени продавца (ООО, ПАО, ЗАО и т. д.);
  • справку о том, что сделка некрупная.

После проверки пакета документов соглашение зарегистрируют. В назначенный день Вам необходимо будет его забрать и вместе с оригиналом ДДУ передать новому владельцу квартиры.

Если сумма, полученная за переуступку прав, превышает указанную в ДДУ, не забудьте заплатить налог на разницу.

Договор переуступки нельзя заключать, если ДДУ не зарегистрирован

Памятка покупателю недостроенной квартиры

Покупателю такой квартиры в новостройке стоит обратить внимание еще на ряд моментов.

  • Внимательно изучите ДДУ, проверьте, чтобы на нем стоял штамп регистрационного органа, были указаны номер и дата регистрации.
  • Запросите у продавца документы, подтверждающие, что он полностью расплатился по ДДУ. По закону Вы может взять на себя долг продавца, но это нужно согласовать с застройщиком, если квартира приобреталась в рассрочку, или с банком, если оформлена ипотека.
Читайте также  Приватизация земельного участка под многоквартирным жилым домом

Переуступать права на жилье в новостройке выгоднее всего на последних этапах строительства. В этом случае Вы можете не только решить финансовые проблемы, но заработать на разнице в цене. Вторая же сторона гарантированно получает новую квартиру в ближайшее время.

Источник: https://pr-flat.ru/blog/kak-pereprodat-kvartiru-v-novostroyke-do-sdachi-doma/

Плюсы и минусы приобретения нового жилья по договору переуступки

Переуступка права требования — единственный способ приобрести жилье в понравившемся доме, если все квартиры уже распроданы. Как заключить договор, плюсы и минусы.

Время чтения: 6 минут

Переуступка права требования — один из наиболее распространенных способов покупки жилья в новостройках. На завершительном этапе строительства все квартиры в новых домах, обычно, бывают распроданы. Поэтому переуступка — чуть ли не единственный способ для покупателя приобрести жилье в понравившемся объекте. Поговорим о механизме совершения сделки, а также плюсах и минусах этого способа приобретения недвижимости на первичном рынке.

Суть сделки

Цессия (или продажа-покупка жилья по договору переуступки) — это ни что иное, как передача от одного лица другому прав и обязанностей по договору долевого участия. Участники сделки называются цедент (дольщик) и цессионарий (лицо, приобретающее права и обязанности в долевом строительстве).

Цессия — это заработок для инвесторов, купивших квартиру в доме на этапе котлована и перепродающих почти готовое жилье по более высокой цене. Также договор переуступки — единственная возможность для людей, купивших долю в новостройке, не потерять деньги в случае, если у них изменились обстоятельства, и они хотят незамедлительно вернуть вложенные средства.

Расторжение договора с застройщиком для покупателя чревато штрафами, а продажа своей доли — это возможность вернуть деньги в полном объеме, да еще и с прибылью.

Переуступка прав возможна до тех пор, пока они не реализованы. То есть, когда акт приема-передачи квартиры состоится, договор цессии заключить уже не получится. Дольщик имеет право оформить право собственности сразу с несколькими цессионариями в том случае, если квартира состоит из 2 и более комнат. В действующем законодательстве нет запрета на такие действия цедента.

Плюсы и минусы механизма переуступки

Для покупателей квартир в домах, которые находятся на завершающей стадии возведения, договор переуступки — неплохая возможность сэкономить. Продавцы нередко демпингуют, чтобы как можно быстрее найти покупателя для своей доли. В ряде случаев покупка жилья у частного соинвестора обходится дешевле, чем у застройщика. Разница может составлять от 5 до 20% стоимости квартиры.

Для продавцов договор переуступки прав — неплохая возможность заработать на росте цен на жилье, не дожидаясь того момента, пока новостройка будет введена в эксплуатацию.

Недостаток цессии только один — покупатель принимает на себя все обязательства перед дольщиком. В случае, если договор долевого участия по каким-то причинам будет признан недействительным, новый правообладатель не сможет предъявить претензии к застройщику, только к цеденту. Есть вероятность, что суд признает незаконной уступку прав по недействительному договору, и тогда у застройщика не останется вообще никаких обязательств перед цессионарием.

Как заключается договор переуступки прав?

Согласно ст. 4 и 17 Федерального закона № 214, договор переуступки заключается с соблюдением двух требований:

  • в письменном виде;
  • с обязательной государственной регистрацией.

Застройщик имеет право отказать в передаче готового объекта цессионарию на основании того, что договор между ним и цедентом государственную регистрацию не прошел. Стоит убедиться, что прежний правообладатель письменно уведомил компанию-застройщика о состоявшейся сделке. В противном случае, по окончании строительства объект может быть передан прежнему дольщику.

При оформлении сделки по переуступке права требования расходы относительно невелики. За согласование документов застройщик возьмет свою комиссию в размере от 1 до 5% стоимости жилья, прописанной в договоре долевого участия. Как правило, эту сумму выплачивают пополам цедент и цессионарий.

При заключении договора цессии, на этапе расчетов цедента и цессионера между собой, применяется механизм банковских ячеек. После того, как регистрирующий орган переоформляет договор на другое лицо, продавец имеет право забрать деньги.

При совершении цессии стоит привлекать застройщика

В большинстве случаев, участие застройщика в процессе передачи прав переуступки вовсе не обязательно. Однако, многие строительные компании сегодня включают в договор о долевом участии отдельный пункт о необходимости получения своего согласия в случае передачи цедентом прав одному или нескольким цессионариям. В этом случае привлечение застройщика к совершению сделки потребуется.

Если на момент переуступки прав дольщик не успел выплатить стоимость жилья в полном объеме, письменное одобрение сделки застройщиком требуется обязательно. В договор об уступке включаются пункты о переводе долга перед застройщиком на цессионария в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ и ст. 11-й Федерального закона №214.

Юристы, чьей специализацией являются сделки с недвижимостью, рекомендуют подключать застройщика в любом случае. Новому дольщику будет полезно уточнить, какие обязательства по договору предыдущий правообладатель уже выполнил, а какие еще предстоит выполнить. Помимо этого, у застройщика стоит взять платежные документы, а также акт об исполнении обязательств по расчетам.

Обратите внимание, что доходы, полученные цедентом от реализации права требования, подлежат налогообложению, согласно 208-й статье Налогового кодекса РФ. Декларировать сделку необходимо в случае, если сумма, указанная в договоре об инвестировании средств, и договоре переуступки отличается. При этом оплачивает налог только цедент, но не цессионарий или застройщик.

Источник: https://spbguru.ru/advice/197-pljusy-i-minusy-priobretenija-novogo-zhilja-po-dogovoru-pereustupki