Что означает альтернатива при продаже квартиры?

Содержание

Что значит альтернатива при продаже квартиры?

Что означает альтернатива при продаже квартиры?

Что означает альтернатива при продаже квартиры? Всё просто: большинство граждан, которые продают свои квартиры, на вырученные деньги сразу же покупают новую квартиру.

Иными словами, они меняют старое жильё на новое. Все договоры обязательно подписываются в один день.

По статистике, именно альтернативная продажа занимает лидирующие позиции на рынке: более 80% сделок — это альтернатива.

Почему этот вид сделок так популярен? Что привлекательного в нём находят продавцы и покупатели? Тип продажи «альтернатива» — что это такое и какие документы для неё нужны, рассмотрим далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.  

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 113-18-96. Это быстро и бесплатно!

Что такое альтернативная продажа квартиры

Вариантов продажи и покупки недвижимости много: мена, дарение, завещание. Одним из видов является альтернативная купля-продажи недвижимости.

В законе нет понятие «альтернативы», однако между собой риэлторы именно так называют эту сделку. Прежде всего это одновременная покупка и продажа новой квартиры.

Оформляется отдельными соглашениями и подписывается одновременно в один день. Все расчёты, операции и регистрация перехода права собственности происходит также моментально.

Причины для проведения альтернативной купли-продажи могут быть разные — улучшение жилищных условий, переезд в другой город и так далее.

Иногда такая сделка включает в себя до 5-7 объектов. В таких случаях важно детально соблюсти порядок и не допустить ошибок, иначе вся цепочка нарушится.

На практике были случаи, когда в сделке участвовало 15 объектов недвижимости.

Альтернативная сделка отличается определённой сложностью. Объектами такой сделки могут быть как квартиры в новостройках, так и площадь на вторичном рынке. Перед тем как подписать соглашения, сторонам нужно хорошо подготовиться и провести организационную работу.

Как организуется сделка

Особенность такой сделки заключается в том, что человеку приходится одновременно искать покупателей для своей жилплощади и подыскивать подходящий вариант для себя.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры имеет следующий порядок действий:

  1. Оценка недвижимости — производится оценщиком. Им может выступать как частное лицо, так и организация. Специалист на основе данных о вашей квартире определяет её рыночную и ликвидную стоимость.
  2. Поиск покупателя и квартиры.
  3. Проверка сделки на юридическую чистоту.
  4. Заключение предварительных договоров купли-продажи.
  5. Передача денег.
  6. Регистрация договоров в Росреестре.
  7. Подписание актов приёма-передачи.

Рассмотрим каждый этап более подробно.

Порядок действий

Если вы решили заключить альтернативное соглашение, советуем вам внимательно изучить пошаговую инструкцию. Она поможет избежать негативных последствий в будущем и обезопасит от всевозможных рисков.

  1. Для начала нужно оценить недвижимость. Сделать вы это можете как самостоятельно, так и с привлечением специалиста. Самому оценить свою квартиру можно на основе среднестатистических данных — посмотрите, сколько денег просят за похожую квартиру другие продавцы. Если же вы привлекаете специалиста, он назовёт вам более точную и адекватную цену. Но помните, что за его услуги нужно платить.
  2. Выставка на продажу своего жилья. Сегодня сделать это может каждый — достаточно разместить объявление в интернете. В простой и лаконичной форме укажите характеристики жилья: площадь, адрес, наличие ремонта. Также вы можете воспользоваться услугами риэлторского агентства. Сотрудники самостоятельно подберут вам покупателей. Не стоит забывать, что это не на безвозмездной основе.
  3. Поиск новой квартиры. Здесь вам могут сыграть хорошую службу рекламные сайты в интернете или обращение в агентство недвижимости. Главное — укажите, что именно для вас важно в новом жилье — этаж, вид из окна, район. Обращайте внимание на фотографии апартаментов и на юридическую чистоту квартиры. На ней не должно быть обременений в виде ареста или залога.
  4. Заключение предварительных договоров купли-продажи. Этот документ обязывает стороны заключить настоящий договор в будущем. Также в документе прописываются иные условия: способ передачи денег, информация о сумме, ответственность сторон в случае неисполнения обязательств. В некоторых случаях суд может принудить заключить договор в обязательном порядке.
  5. Передача денег. Специалисты советуют передавать друг другу деньги через банковскую ячейку. Условие об этом также следует прописать в предварительном соглашении. Вы просто арендуете сейф в банке, где покупатель оставляет нужную сумму. После регистрации права собственности вы имеете право забрать эти деньги. Те же самые условия встречная сторона обязана выполнить в отношении вас.
  6. Заключение основных договоров купли-продажи и передаточных актов. После того, как все необходимые бумаги собраны, вы приступаете к основному этапу сделки. Составляется соглашение обязательно в письменной форме. Акт приёма-передачи подтверждает факт того, что продавец передал вам квартиру, а вы передали ему деньги. Договор купли-продажи недвижимости обязательно подлежит государственной регистрации. Подписываются договоры одномоментно.

Важно! На государственную регистрацию при альтернативной сделке договоры также подаются одновременно.

Плюсы и минусы альтернативного соглашения

Как и любой гражданско-правовой договор, альтернативное соглашение имеет свои положительные и отрицательные стороны. Рассмотрим каждую из них и выявим отличительные особенности.

Плюсы:

  1. Всесторонняя свобода в выборе объекта недвижимости — встречная сторона никак не влияет на вашу волю.
  2. Вы можете продавать свою квартиру тогда, когда найдёте подходящий вариант для себя.
  3. Альтернативная сделка гораздо проще, чем мена квартир.
  4. В рамках соглашения возможно приобрести недвижимость как на вторичном, так и на первичном рынках.
  5. Вы можете привлечь профессионала — специалиста по недвижимости. Он сэкономит ваше время и силы, окажет квалифицированную помощь и поможет избежать негативных нюансов.

Отрицательные стороны:

  1. Сложность проведения, особенно когда в цепочке участвует больше двух объектов недвижимости. Здесь срабатывает так называемый «принцип домино»: если «упадёт» один элемент, то все остальные последуют его примеру.
  2. Лицу приходится и продавать свою квартиру, и одновременно искать подходящую недвижимость. Специалисты советуют перед тем, как выставлять объект на продажу, уже подыскать подходящий вариант.
  3. С привлечением заёмных средств продажа усложняется из-за банковских барьеров.
  4. В цепочке могут участвовать третьи лица — банки, органы опеки и попечительства и другие. Это усложняет и замедляет процесс проведения сделки. Согласовать сроки и условия — всё это требует много терпения и сил.

Источник: https://nedviz-info.com/chto-znachit-alternativa-pri-prodazhe-kvartiry/

Что значит альтернатива при продаже квартиры? — Онлайн юрист

Говорить о том, что рынок недвижимости со своей терминологией изучен вдоль и поперёк, ни в коем случае нельзя: любая область человеческой жизни может удивить нас какими-то подводными камнями и тонкостями, о которых мы даже не подозревали. Порой люди, желающие совершить сделку с недвижимостью, сталкиваются с незнакомым понятием: «Тип продажи – альтернатива». Что это такое и чего ожидать от подобного объявления?

Определение и механизм сделки

Так что же это за тип продажи – «альтернатива»? Определение этого понятия кроется в ключевом слове данного словосочетания.

Подобные сделки представляют собой двусторонние соглашения, когда один из участников не только продаёт свою недвижимость, но и сразу же покупает чужую.

Читайте также  Сколько оформляются документы при покупке квартиры?

Обычно заключается такое соглашение между тремя собственниками: условно их можно назвать верхним покупателем, средним и нижним продавцом.

Из этих наименований уже понятно, что именно «средний» играет главную роль, передавая деньги, вырученные у верхнего покупателя, нижнему продавцу. Во избежание ненужных рисков на подобных операциях всегда присутствует риелтор, который делает процедуру максимально простой для всех её участников.

Иные названия и формы

Что означает тип продажи «альтернатива», люди знали и раньше. Примитивнейшей формой такой сделки является обмен: покупатель приобретает квартиру продавца, а продавец за вырученные деньги вселяется в жильё покупателя.

Чаще всего обмены происходят с доплатой, обычно это связано с неравностью условий сделки.

Что касается иной терминологии, в Санкт-Петербурге — городе, известном своим особенным языком, — альтернативная продажа квартиры называется «встречкой» или «встречной сделкой», так что не удивляйтесь, если в петербургском издании вам попадется подобное сочетание.

Но почему некоторые люди выбирают именно этот тип продажи (альтернатива)? Что это такое, придётся в первую очередь узнать тем, кто решил продать квартиру, в которой прописаны представители социально незащищённых слоев населения: инвалиды, дети и пенсионеры.

Кроме того, к подобным сделкам прибегают в том случае, если у владельцев квартиры нет иной недвижимости, и, продавая данную, они фактически оказываются на улице. Для того чтобы исключить подобную возможность, и привлекаются риелторы, которые следят, чтобы сделка прошла с соблюдением всех формальностей законодательства.

Чистая продажа

Что такое тип продажи «альтернатива», мы разобрались. Если продали и на те же деньги купили – это альтернатива. Но встречается в объявлениях и другая приписка касательно статуса квартиры: «чистая продажа».

Она же фигурирует как «свободная».

Для того чтобы лучше понять, что значит свободная продажа квартиры, можно оттолкнуться от определения альтернативы: при последнем варианте люди, выселяясь из одной квартиры, сразу же въезжают в другую.

В случае же со свободной продажей продавцы уже имеют новое место жительства, так что вы никак не окажетесь врагом народа, выгнавшим семейство из родного дома. То есть если сначала купили, а потом уже продали старое жильё – то это уже чистая продажа.

Риски альтернативной продажи

Тип продажи «альтернатива» – что это такое? Выгодная партия, при которой средний убивает сразу двух зайцев, или мучение для всех сторон сделки? Порой возникают ситуации, когда средний, назначив какую-то цену за своё жилище и уже получив аванс, начав поиски новой квартиры, понимает, что занизил цену или же что на его мечту ему всё равно не хватает средств. Тогда он может запросто сорвать сделку, при этом заставляя ни в чём не повинного покупателя ждать.

Возможен также вариант, что верхний или нижний в какой-то момент откажутся от сделки, навредив при этом двум другим сторонам. Конечно, присутствие риелторов существенно снижает риск подобных исходов, но вместе с тем и они имеют место.

Сравнение альтернативы и её отсутствия

Выбирая, что лучше — альтернатива или чистая продажа, стоит обдумать все плюсы и минусы обоих вариантов.

Во-первых, при свободной продаже сделка гораздо проще с юридической точки зрения: повлиять на неё может меньшее количество сторон, да и участвующих лиц меньше.

Во-вторых, на альтернативную продажу влияет огромное количество внешних и внутренних факторов, что тоже усложняет сделку. Очевидно, что чистая продажа – идеальный вариант, но вместе с тем в некоторых случаях альтернатива – единственно возможный вариант.

А если обманывают?

Случается, кстати говоря, что некоторые продавцы не желают признаваться в «альтернативности» сделки, справедливо считая, что могут потерять перспективного покупателя, который может отказаться от участия в довольно длительной процедуре перерегистраций и обменов жильём. Поэтому всегда, если хотите приобрести новое жильё, уточняйте статус квартиры. Конечно, не факт, что продавец, если продажа всё же альтернативная, так сразу вам в этом признается, но попытаться всё же стоит.

Следующий шаг разведки – посещение квартиры. Вряд ли в свободном жилье кто-то будет жить, так что и это должно вас насторожить. Кстати говоря, одним из обязательных условий чистой продажи является полнейшее освобождение квартиры до момента подписания договора между сторонами, так что и это лишний раз проверьте.

Чтобы получить список людей, прописанных в данной квартире (а именно они при неправильном заключении сделки рано или поздно могут предъявить свои права на квадратные метры), посетите с продавцом Единый информационно-расчётный центр, где вам выдадут соответствующую справку (можно даже не пытаться проникнуть туда без владельца – всё равно не получится).

Ну и финальным шагом является длительность срока между устной договорённостью о продаже и непосредственным заключением сделки: на оформление всех необходимых документов может потребоваться одна-две недели, но не более; если же продавец по непонятным причинам откладывает подписание бумаг, вполне вероятно, что он занят поиском альтернативного жилья.

Итак, что предпочтительнее — чистая продажа или тип продажи «альтернатива»? Что это такое, мы уже разобрались. Осталось обобщить вышеизложенное и выбрать лучшее. Большая часть покупателей всё же останавливается на безальтернативной сделке: она быстрее по времени, менее сложна юридически, да и гораздо менее рискованна.

В случае же альтернативной продажи цепочка будет цела только в том случае, если все её звенья будут взаимосвязаны.

Отказ же хотя бы одного из них принимать участие в операции, а также форс-мажорные обстоятельства, такие как смерть одного из собственников продаваемого жилья, могут не только замедлить, но и вовсе уничтожить всю сделку.

Вместе с тем порой люди вынуждены ввязываться в альтернативную продажу, не имея другого выхода.

Источник: http://.ru/article/287124/tip-prodaji-alternativa-chto-eto-takoe-osobennosti-oformleniya-sdelki-i-nyuansyi-na-kotoryie-sleduet-obratit-vnimanie

Что такое

Альтернати́ва (фр. alternative, от лат. alternatus — другой) — необходимость выбора одной из двух или более исключающих друг друга возможностей, а также каждая из этих возможностей.

Источник: https://7i-urist.com/chto-znachit-alternativa-pri-prodazhe-kvartiry/

Что такое

Альтернати́ва (фр. alternative, от лат. alternatus — другой) — необходимость выбора одной из двух или более исключающих друг друга возможностей, а также каждая из этих возможностей.

Альтернативная купля-продажа квартиры — единовременная сделка по продаже одного объекта недвижимости и приобретения другого.

Альтернативная продажа часто является единственно возможной сделкой, если квартира или доля в ней принадлежит несовершеннолетним детям, пенсионерам (то есть «социально незащищенным собственникам»).

Также альтернативные сделки обычны в случаях, когда собственники не имеют другого жилья и по условиям сделки должны выехать в приобретаемое жилье. Собственники на время сделки «прописаны» по старому адресу, и регистрируются и перевозят вещи сразу на новый адрес.

Альтернативных сделок на рынке достаточно много – не меньше половины квартир на рынке: расширение жилплощади, съезд семьи, разъезд на 2 адреса, разъезд коммунальной квартиры, квартиры с несовершеннолетним собственником (приватизация, материнский капитал), квартиры с собственниками-пенсионерами или больными.

Схема альтернативной продажи

Есть «верхний покупатель» с деньгами, и несколько продавцов квартир. Технически может быть несколько «верхних покупателей» (например, при единовременной продаже нескольких объектов и съезде в одну квартиру) или «другие покупатели» (если они покупают квартиру в цепочке).

«Нижние продавцы» только продают квартиры и получают деньги из ячеек.

«Средние» одновременно и продают, и покупают с вариантами:- с доплатой своими деньгами или привлеченными деньгами — ипотека, субсидия;- высвобождением денег или

— уложиться в деньги от продажи.

Сделки-«паровозы» являются именно альтернативными: в них участвует несколько квартир, и каждая сторона имеет критически важное значение для свершения всех единовременных сделок.

Мне известно о сделке-«паровозе», в которой участвовало 16 квартир. Обычно же риэлторы стараются ограничить число участников до такого, когда вся ситуация поддается хорошему контролю: на моей практике в одной сделке участвовало 5 квартир плюс покупатель, а на сделку пришло около 20 человек, собственников и риэлторов.

Особенности проведения альтернативных сделок

Особенность такой сделки — единовременная регистрация и продажи, и покупки. Отсутствует риск того, что заказчик продаст квартиру и получит деньги, но по каким-то обстоятельствами не сможет купить другой объект.

Читайте также  Можно ли аннулировать договор дарения квартиры?

Риски: обесценивание валюты, отказ продавцов понравившейся квартиры от продажи, отсутствие одного из участников сделки и другие.

Из-за высоких организационных сложностей и юридических тонкостей альтернативными сделками занимаются только риэлторы. Для таких сделок недостаточно опыта одной-двух сделок, нужны достаточно глубокие знания, чтобы оценить условия сделки, «чистоту» квартир и спрогнозировать хороший исход сделки.

Зарегистрированные собственники квартиры

В альтернативных сделках зарегистрированные собственники часто остаются зарегистрированными на время проведения сделок. Постановка на учет может производиться сразу по адресу приобретенной квартиры, может осуществляться после снятия с учета с адреса проданной квартиры. Этот момент обговаривается участниками сделки.

Зарегистрированные лица-несобственники (так называемые «пользователи»)

Пользователи — лица, которые зарегистрированы по адресу продаваемой квартиры, но не являются собственниками. Такие лица обладают правом пользования жилым помещением, от этого они так и названы. Альтернативная продажа не является обязательной при зарегистрированных пользователях. Даже если зарегистрированы несовершеннолетние дети.

И следует знать, что если собственники квартиры обязуются сняться с регистрационного учета по условиям договора купли-продажи, то пользователи не являются стороной договора и не имеют такой обязанности. «Пользователи» могут нарушить договоренности, а у покупателей нет существенного рычага воздействия. Потому покупатели квартир крайне щепетильны к зарегистрированным в квартире лицам.

Условие юридического освобождение квартиры является существенным условием договора купли-продажи. Добиться исполнения условий договора купли-продажи в конфликтной ситуации можно только через суд. А судиться с пользователями, с которыми у покупателя нет договорных отношений, очень не просто.

Одним из способов разрешения ситуации с зарегистрированными лицами являются крепкие обязательства, подтверждаемые нотариальными заявлениями. Нотариальные заявления имеют некоторые ограничения, и обязательно должны подкрепляться соответствующими условиями доступа к банковской ячейке.

При определенных условиях возникновения права собственности (например, отказ от участия или временное отсутствие в момент приватизации) пользователи сохраняют пожизненное право пользования жильем. И по суду выписать таких пользователей невероятно трудно. В подобном случае пользователи обязательно должны сняться с учета до сделки.

Опека с несовершеннолетними собственниками

Несовершеннолетние дети-собственники взамен продаваемой квартиры или доли должны получить другую квартиру или долю, стоимостью идентичную продаваемой или выше. В случае очень небольшой доли дети могут получить деньги на счет в банке. Варианты нужно согласовать с сотрудником органа опеки, патронажа и попечительства.

Наделение несовершеннолетних собственников собственностью в квартире «внутри семьи» через дарение может быть затруднено из-за позиции сотрудников органов опеки. Позиция некоторых в том, что дарение рассматривается как сделка, а по закону сделка между опекуном и опекаемым запрещена. Варианты решения есть, но это выходит за рамки данной статьи.

Альтернатива при ПРОДАЖЕ

ПЛЮСЫ для продавцов альтернативной квартиры:

  • Отсутствие риска остаться без жилья в условиях нестабильных цен.
  • Отсутствие риска обесценивания денег и скачков валюты, так как деньги не хранятся, а передаются сразу за покупаемый объект.
  • Регистрация и переезд сразу на новый адрес без промежуточных решений.
  • Единственное решение в случае, если один из собственников на учете у органов опеки, патронажа и попечительства. Это категория социально незащищенных граждан. Конкретно несовершеннолетние дети-собственники могут не находиться на учете, но обязательным условием регистрации продажи является согласие органов опеки. А органы опеки в Москве дают согласие на продажу собственности детей-собственников только при наделении детей другой собственностью — покупка или дарение.

МИНУСЫ для продавцов альтернативной квартиры:

  • Заметное снижение цены квартиры из-за низкого интереса покупателей и продавцов.
  • Сроки продажи значительно выше: поиск покупателя, подбор объекта и согласование сделки со всеми сторонами.

Важной особенностью альтернативной сделки является правильное оформление авансов от покупателя к заказчику и от заказчика к продавцу. Правильное оформление — залог спокойной сделки и сохранности собственных средств заказчика.

Альтернатива при ПОКУПКЕ

ПЛЮСЫ для покупателей альтернативной квартиры:

  • Больший выбор вариантов на рынке (против одной «свободной» выставляется 2-4 «альтернативных»)
  • или выигрыш по цене, потому что «свободные» квартиры несколько дороже альтернативных.
  • Участие в сделке профессиональных риэлторов, которые «сглаживают неровности» отношений.
  • Участие банка (и, значит, оценочной и страховой компаний) и органов опеки в сделке — дополнительная проверка «юридической чистоты» объектов. Но не гарантия!
  • Относительная гарантия выписки пользователей (зарегистрированных «несобственников»).

МИНУСЫ для покупателей альтернативной квартиры:

  • Высокие риски «невыхода» на сделку из-за завышенных ожиданий продавца по вариантам на рынке или ценам.
  • Высокие риски повышения цены перед сделкой. «Продавец выбрал только одну квартиру, но проходим по цене только если доплатите 50-200 тыс.» — такое можно услышать от риэлтора продавца.
  • Многократно вырастают риски конфликта между участниками многосторонней сделки.

Оценка рисков по альтернативной продаже

Следует помнить, что риски растут в геометрической прогрессии при увеличении количества объектов участников сделки. Каждый новый объект в цепочке квартир увеличивает напряжение в межличностных отношениях. Каждый новый участник привносит в сделку свои ожидания и неудовлетворенность. Риск отказа одного из участников сделки увеличивается с каждым сложным вопросом.

Услуги риэлтора и их стоимость при альтернативной купле-продаже

Услуги риэлтора состоят из двух частей:

  1. Продать объект. Продавец за свою квартиру получит реальные деньги.
  2. Купить объект. Риэлтор осуществляет подбор качественного объекта недвижимости.

Соответственно комиссия за услуги начисляется на обе части услуги — продажу и покупку. Минус скидка за парную услугу в 0,5%.

ПокупкаПродажаСтоимость услугКонтакты

Источник: https://www.realtor-pro.ru/alternativa

Что означает альтернатива при продаже квартиры

Говорить о том, что рынок недвижимости со своей терминологией изучен вдоль и поперёк, ни в коем случае нельзя: любая область человеческой жизни может удивить нас какими-то подводными камнями и тонкостями, о которых мы даже не подозревали. Порой люди, желающие совершить сделку с недвижимостью, сталкиваются с незнакомым понятием: «Тип продажи – альтернатива». Что это такое и чего ожидать от подобного объявления?

Причины выбора

Но почему некоторые люди выбирают именно этот тип продажи (альтернатива)? Что это такое, придётся в первую очередь узнать тем, кто решил продать квартиру, в которой прописаны представители социально незащищённых слоев населения: инвалиды, дети и пенсионеры.

Кроме того, к подобным сделкам прибегают в том случае, если у владельцев квартиры нет иной недвижимости, и, продавая данную, они фактически оказываются на улице.

Для того чтобы исключить подобную возможность, и привлекаются риелторы, которые следят, чтобы сделка прошла с соблюдением всех формальностей законодательства.

Что такое тип продажи «альтернатива», мы разобрались. Если продали и на те же деньги купили – это альтернатива. Но встречается в объявлениях и другая приписка касательно статуса квартиры: «чистая продажа».

Она же фигурирует как «свободная».

Для того чтобы лучше понять, что значит свободная продажа квартиры, можно оттолкнуться от определения альтернативы: при последнем варианте люди, выселяясь из одной квартиры, сразу же въезжают в другую.

В случае же со свободной продажей продавцы уже имеют новое место жительства, так что вы никак не окажетесь врагом народа, выгнавшим семейство из родного дома. То есть если сначала купили, а потом уже продали старое жильё – то это уже чистая продажа.

В заключение

Итак, что предпочтительнее — чистая продажа или тип продажи «альтернатива»? Что это такое, мы уже разобрались.

Осталось обобщить вышеизложенное и выбрать лучшее.

Большая часть покупателей всё же останавливается на безальтернативной сделке: она быстрее по времени, менее сложна юридически, да и гораздо менее рискованна.

В случае же альтернативной продажи цепочка будет цела только в том случае, если все её звенья будут взаимосвязаны.

Отказ же хотя бы одного из них принимать участие в операции, а также форс-мажорные обстоятельства, такие как смерть одного из собственников продаваемого жилья, могут не только замедлить, но и вовсе уничтожить всю сделку.

Вместе с тем порой люди вынуждены ввязываться в альтернативную продажу, не имея другого выхода.

В таком случае нужно быть в разы внимательнее и лучше не экономить на риелторах, которые, пусть и получат определённый процент от суммы сделки, смогут проследить за соблюдением всех формальностей и минимизировать риски неприятных сюрпризов в виде неожиданно появляющихся неучтённых при продаже жильцов квартиры, которые могут претендовать на долю в ней. Вне зависимости от того, какой способ вы выберете, вы всё же сможете приобрести собственный уголок, который вполне может стать вашей крепостью, а это самое главное.

Читайте также  Какой договор заключается при сдаче квартиры?

Источник: http://.ru/article/287124/tip-prodaji-alternativa-chto-eto-takoe-osobennosti-oformleniya-sdelki-i-nyuansyi-na-kotoryie-sleduet-obratit-vnimanie

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры

Последнее обновление: 18.02.2018

Альтернативная покупка или продажа квартиры (об этом ниже) – это самый распространенный тип сделки на рынке недвижимости. В Москве, например, по оценкам риэлторов, среди всех сделок купли-продажи квартир, более 70% – альтернативные.

Почему так? Да потому, что большинство людей, продавая свои квартиры, не остаются с деньгами на улице, а покупают себе взамен другие квартиры, фактически, меняя свое жилье.

Такая одновременная продажа одной квартиры и покупка другой, и называется альтернативной сделкой с недвижимостью.

В риэлтерском сленге существует несколько названий для разных типов сделок купли-продажи квартир:

  • Прямая (или чистая/свободная) продажа;
  • Альтернативная покупка или продажа квартиры («альтернатива»);
  • «Цепочка» (несколько «альтернатив», увязанных в одну сделку).

Источник: https://centr-advocat.com/chto-oznachaet-alternativa-pri-prodazhe-kvartiry/

Что значит альтернатива подобрана при продаже квартиры?

Сделки с недвижимостью могут быть прямыми и альтернативными. Прямая сделка — это обычная покупка или продажа, когда объект приобретается или продается напрямую, и сделку можно считать завершенной.

При альтернативных продажах одна сделка может вести за собой целую цепочку: например, покупается квартира у собственников, которые продают ее, чтобы на эти деньги (или с доплатой) произвести покупку раздельного жилья (нескольких квартир).

Альтернативная продажа — это вид непрямого обмена квартир или продажа со встречной покупкой.

Рассмотрим в статье:

  • Что значит свободная продажа квартиры?
  • Тип продажи альтернатива — что это такое?
  • В чем преимущества и недостатки альтернативных сделок?

Что такое свободная продажа квартиры

Свободная продажа (она же прямая) — это самая простая операция с недвижимостью, которая предполагает всего одну сделку: собственник просто продает свое жилье, и не ставит своей целью покупку другого.

Договор подписывается двумя сторонами, принятие решения не зависит от третьих-четвертых лиц. Операция осуществляется в короткие сроки. От участников требуется подписание предварительного соглашения и окончательного договора купли-продажи.

Прямая продажа или покупка — идеальный предпочтительный вариант быстрой необременительной сделки. Но такое, к сожалению, бывает в последнее время редко, особенно если продаются дорогие 4-комнатные квартиры. И тогда приходится искать альтернативные варианты.

Что такое тип продажи «альтернатива»

Альтернативой называют выбор минимум из двух вариантов. Например, можно принять решение:

  • остаться жить в своей 3-х комнатной квартире и копить средства на покупку еще одного жилья;
  • поменять квартиру на двухкомнатную и однокомнатную;
  • продать квартиру, а на полученные деньги купить две квартиры.

Третий вариант в данном примере и представляет из себя альтернативу.

В альтернативной цепочке таким образом принимают участие минимум три стороны:

  • верхнее звено (покупатель);
  • среднее звено (покупатель и он же продавец);
  • нижнее звено (продавец).

В каждом из звеньев может участвовать несколько квартир. Сделки между сторонами происходят с юридической точки зрения в цепочке одномоментно, а на практике могут не совпадать во времени. Чтобы цепочка работала слаженно, сделки должны совершаться последовательно снизу-вверх:

  • продавцы внизу продают свои квартиры;
  • покупатели-продавцы среднего звена покупают их;
  • затем они продают квартиры верхнему покупателю, который завершает всю цепочку сделок прямой покупкой.

Однако на практике альтернативная продажа на промежуточных этапах может опережать продажу на конечном этапе, что удлиняет время ожидания верхнего покупателя: он уже готов совершить сделку, а нижние звенья ещё нет.

И чем длиннее цепь, и больше звеньев, тем дольше приходится ждать конечной сделки. Известны случаи, когда альтернативные цепи продаж и покупок включали десятки квартир.

Но обычно сделки проходят в три, максимум четыре этапа.

Альтернативна в цепочке взаимосвязанных сделок только продажа.

Продавцы среднего звена часто добавляют дополнительные средства для приобретения другого жилья, используя, например, кредиты

Когда применяется альтернатива при продаже квартиры

Альтернативная продажа встречается:

  • при разделе квартиры, принадлежащей долевым собственникам;
  • объединении родственников на общей жилплощади;
  • обмене одной квартиры на другую с целью расширения жилой площади;
  • разъезде коммунальных жильцов.

Часто альтернативная продажа производится для выделения жилья находящимся под социальной опекой гражданам: несовершеннолетним, инвалидам, пенсионерам. Такие сделки в обязательном порядке оформляются у нотариуса.

При разделе квартиры съезжающие обязаны прописаться по новому адресу. При альтернативных сделках обычно прибегают к помощи риэлторов, которые помогают и подыскать варианты через свою клиентскую базу.

Как производится расчёт в альтернативных сделках

Расчеты между сторонами осуществляются непосредственно наличными при помощи банковских ячеек, причём количество ячеек должно равняться количеству проводимых сделок.

Так, если покупатель-продавец намерен продать свою трёхкомнатную квартиру, чтобы затем купить две квартиры (двухкомнатную и однокомнатную), то для совершения этих операций необходимы три ячейки с правом доступа для контрагента (противоположной стороны сделки) после подписания договора:

  • одну ячейку арендует верхний покупатель (контрагент покупателя-продавца), помещающий в ней свои средства;
  • две ячейки арендует покупатель-продавец для расчета с собственниками обеих квартир.

Для заметки: При подписании договоров мены (подобие альтернативной сделки) сторонам, совершающим обмен, достаточно иметь одну ячейку, куда размещается доплата (разница между стоимостью объектов, подлежащих обмену.

Преимущество альтернативных продаж

  • Когда продажа квартиры ведётся с альтернативой одномоментной покупки жилья у другой стороны, это подстраховывает продавца от риска просадки, то есть возникновения такой ситуации, когда денег, вырученных от продажи, не хватает для покупки нового объекта.

    Такая ситуация часто возникает:

    • при плохом знании цен на рынке недвижимости;
    • слишком долгом поиске варианта, в течение которого происходит подорожание цены в результате инфляции.
  • Альтернативная продажа даёт возможность раздела общей собственности путём последующей покупки нескольких квартир. Сделать это при помощи простого обмена крайне сложно.

  • Договорные сделки такого рода позволяют решить проблемы сразу для нескольких сторон.

Однако у альтернативных сделок есть свои риски.

Риск альтернативных сделок

Несмотря на риэлторскую помощь в поиске, проверке недвижимости, подготовке документов для купли-продажи, альтернативные сделки часто тормозятся. Причиной чаще всего являются:

  • несогласованность действий участников цепи (предыдущее звено уже продало своё жильё, а последующее ещё не готово, или наоборот);
  • отказ от сделки на каком-то этапе;
  • задержка с выпиской и переселением собственников и пользователей квартир;
  • повышенные запросы в плане цены (нередко сдельщики меняют договорную цену, так как находится кто-то, кто готов предложить более выгодные условия, и таким образом альтернативные сделки могут превратиться в своего рода аукционы);
  • юридическое несовершенство одной из сделок (например, обнаруживаются новые собственники уже проданной квартиры).

Последнее, к сожалению, возможно и в том случае, если сделку курируют риэлторы, так как и они не застрахованы от ошибок.

Особенности регистрации

Дополнительный риск даёт необходимость регистрации всех сделок не в одном договорном документе, а каждой в отдельности: каждая операция в альтернативной цепочке юридически самостоятельна и не влечет по закону обязательное заключение договора в любом из звеньев, как только это произошло в предыдущем.

То есть нередко бывает так: одна из сторон продаёт свою квартиру и регистрирует сделку, а в нижнем звене кто-то отказывается это сделать, несмотря на устную договорённость, и вся цепь рвётся.

Страдают при этом продавцы-покупатели промежуточных звеньев и верхний покупатель: они остаются без желаемых квартир и рискуют потерять часть денег во время поисков других вариантов (найденное жильё может оказаться более дорогим, опять понадобятся расходы на риэлторов и т. д).

Как избежать риски при заключении взаимосвязанных сделок

  • Ещё на предварительном этапе всем сторонам нужно обговорить в отдельности каждую деталь сделок и договориться о времени проведения операций с тем, чтобы операция предыдущего звена опережала по времени сделку последующего этапа.
  • Также необходимо нанять единого исполнителя, курирующего заключение всех сделок в цепочке, то есть один риэлтор будет вести все сделки и держать всю ситуацию под контролем.

  • Заключение договоров купли-продажи у одного нотариуса может подстраховать от преждевременного заключения договора, если вдруг не сработало предыдущее звено.
  • На сайте Росреестра можно отслеживать ход регистрации, что даёт возможность увидеть, что один из собственников продаваемого или покупаемого жилья не провел регистрацию сделки в установленное время, и приостановить дальнейшие сделки, предупредив всех участников.

  • Помимо этого, все участники альтернативной цепочки могут заключить добровольный договор, заверив его у нотариуса, суть которого такова: если какая-то сделка срывается, восстанавливается статус-кво, то есть предшествующие сделки аннулируются, а сторонам возвращаются уплаченные деньги.

Налогообложение в альтернативных сделках

С позиции налогового кодекса альтернативные сделки рассматриваются как совокупность обычных сделок, на которые распространяются обычные правила налогообложения и налогового вычета.

Это означает:

  • Все продажи облагаются налогами, за исключением случаев, указанных в данной статье.
  • При покупке же возможен налоговый вычет.
  • Для продавца-покупателя НДФЛ при продаже может компенсироваться налоговым вычетом, и в результате налоговые выплаты могут равняться нулю.

Заключение

Альтернативная продажа квартиры, несмотря на сложные замысловатые переплетения сделок, может помочь осуществить задуманное в полной мере. Это настоящий выход для тех, кто мечтает разъехаться и поделить общую жилплощадь.

Но при несогласованности действий сторон, невыполнении ими своих обязательств, вся цепочка может разрушиться и привести к непредвиденным потерям.

Поэтому альтернатива при продаже квартиры должна быть осмысленной и застрахованной от риска её участниками со всех сторон.

Источник: http://peppi35.ru/chto-znachit-alternativa-podobrana-pri-prodazhe-kvartiry/